Inclusio alerte : les exigences PEB menacent l’immobilier social à Bruxelles

Sans aide financière des autorités publiques, il est économiquement impossible de rénover énergétiquement les vieux immeubles bruxellois pour atteindre les exigences PEB de l’ordonnance du 7 mars 2024, tout en maintenant des loyers abordables. C’est le constat posé par Inclusio, Société Immobilière Réglementée Publique (SIRP) qui œuvre donc dans le secteur de l’immobilier à loyer abordable, que ce soit des appartements ou maisons unifamiliales que la société loue à des agences immobilières sociales, des communes ou encore des CPAS.

« Malheureusement, les primes à la rénovation ont été supprimées à Bruxelles, la Région de Bruxelles-Capitale est sans gouvernement depuis 15 mois, et les caisses de la Région sont vides », constate Lionel Van Rillaer, CEO d’Inclusio, qui déplore que la seule issue pour certains immeubles soit donc désormais la vente à un investisseur qui fera une rénovation énergétique (sans subsides) et qui, ensuite, augmentera très fortement les loyers pour amortir son investissement. « Au revoir l’aspect social de ces immeubles. »,  ajoute-t-il.

« Le politique bruxellois veut l’exemplarité énergétique (théorique, sur base de certificats PEB), l’impact social (des logements à loyer abordable) et le sourire du propriétaire-bailleur (heureux de ne plus recevoir de primes à la rénovation). Restons sérieux : c’est économiquement impossible pour la plupart des vieux immeubles bruxellois. », précise encore le CEO qui appuie ses propos avec un exemple concret. 

Travaux d’amélioration de la performance énergétique

Inclusio a vendu fin juillet 2025 un immeuble situé à 1000 Bruxelles. « Cet immeuble comporte 18 chambres, 18 studios et des parties communes. Il était donné en gestion par Inclusio à l’Agence Immobilière Sociale Etudiante depuis 2020 et hébergeait en plein cœur de Bruxelles 36 étudiants aux ressources financières limitées. Lors de l’achat de cet immeuble par Inclusio en 2020, tous les certificats PEB des studios avaient un score G. Inclusio a réalisé de nombreux travaux d’amélioration de la performance énergétique : remplacement des menuiseries extérieures au rez-de-chaussée, remplacement des radiateurs électriques par un système hydraulique avec une nouvelle chaudière à condensation, nouvelle toiture très bien isolée, installation de panneaux photovoltaïques », explique Lionel Van Rillaer.

Après tous ces travaux, les scores PEB des studios sont passés en moyenne à un score F, malgré une diminution de la consommation mentionnée par les certificats PEB de près de 50%. Rappelons que les certificats PEB donnent une consommation théorique, calculée sur base de nombreux paramètres de calcul parfois très discutables.

« Plusieurs études ont démontré ces dernières années que le décalage entre la consommation théorique des certificats PEB et la consommation réelle est énorme. Cet immeuble en est un bel exemple : les certificats PEB après rénovation indiquent pour les 18 studios une consommation théorique qui correspond à un score F ; les compteurs de Sibelga (gaz + électricité) indiquent une consommation réelle qui correspond à un score C », précise le CEO. « La certification PEB, pour nous, ne reflète pas la consommation réelle. Si nous avions réalisé des travaux complémentaires extrêmement coûteux pour encore améliorer le score PEB, nous n’aurions même pas pu augmenter le loyer. Economiquement, ça n’aurait pas été possible. Nous avons par conséquent dû vendre l’immeuble à un investisseur privé, qui réalisera ces travaux, mais augmentera très fort les loyers. Le caractère social de cet immeuble disparaîtra donc prochainement. ». 

Attention aux amendes

On peut se demander où est le problème si la consommation réelle est raisonnable et que la facture énergétique des locataires l’est aussi. « Le législateur bruxellois a voté le 7 mars 2024 une ordonnance excessivement sévère : les immeubles qui n’auront pas atteint un score PEB E en 2033 et un score PEB D en 2044 devront payer une amende salée de 2,5 € par écart de kWh/an. Pour l’immeuble en question, il s’agit d’amendes qui correspondent à pas moins de 3 ans de loyer ». 

« Pour atteindre les scores PEB de l’ordonnance du 7 mars 2024, il faudrait réaliser des travaux supplémentaires dont les coûts sont démesurés au regard des revenus locatifs payés par l’Agence Immobilière Sociale Etudiante ». Inclusio a donc choisi de vendre. 

« Tous les niveaux de pouvoir de la lasagne institutionnelle ont des clés pour résoudre le problème », ajoute-t-il. Selon lui, différentes solutions pourraient être avancées. 

Baisser le taux de TVA

« Au niveau européen, octroyons des crédits à taux réduit via la Banque Européenne d’Investissement aux sociétés qui rénovent des logements loués aux Agences Immobilières Sociales et supprimons la règle « de minimis » qui plafonne les subsides à 300.000 € par société sur 3 exercices comptables. Ce plafond est dérisoire pour des grands projets immobiliers de rénovation. Du côté fédéral, baissons le taux de TVA à 0% pour les projets de rénovation de logements loués à des Agences Immobilières Sociales. Au niveau des autorités régionales bruxelloises, pourquoi ne pas modifier la méthodologie de calcul PEB, pour que les consommations théoriques données dans les certificats PEB correspondent mieux aux consommations réelles ? On pourrait aussi accélérer l’octroi des permis d’urbanisme nécessaires pour les rénovations énergétiques, réinstaurer les subsides à la rénovation aux personnes (physiques et morales) qui rénovent des logements loués aux Agences Immobilières Sociales ou moduler les loyers payés par les Agences Immobilières Sociales en fonction de la performance énergétique ». 

A l’heure actuelle, le portefeuille social compte environ 42.000 logements sur Bruxelles dont 4.000 sont en attente de rénovation. Il faut leur ajouter environ 8.000 logements via les agences immobilières sociales. « Sans réaction forte et rapide des autorités publiques, la crise du logement à Bruxelles (actuellement 60.000 familles en liste d’attente pour un logement social…) ne fait que commencer », conclut Lionel Van Rillaer. 

L.B.