Vooral laagste inkomens zijn de dupe van woningtekort

Het nieuwe Jaarboek Armoede en Ongelijkheid, dat dit jaar volledig inzoomt op het thema wonen, bevestigt wat armoedeorganisaties, middenveldspelers en vele gezinnen al jaren aan den lijve ondervinden: betaalbaar wonen wordt steeds moeilijker, en vooral de laagste inkomens betalen daar de prijs voor. 

Embuild Vlaanderen reageert op de bevindingen en waarschuwt dat de wooncrisis in Vlaanderen stilaan dimensies aanneemt die doen denken aan de ingrijpende problemen in Nederland. Volgens de bouwfederatie zijn dringend structurele maatregelen nodig om te vermijden dat nog meer huishoudens kopje-onder gaan.

Jaarboek: grondrecht op wonen steeds verder onder druk

Het Jaarboek schetst een duidelijk en zorgwekkend beeld. Volgens coördinator Jill Coene wordt het grondrecht op wonenvoor steeds meer mensen uitgehold. Vooral private en sociale huurders, eenoudergezinnen en de 20% laagste inkomenszitten in het nauw. Nieuw onderzoek toont aan dat de situatie sinds 2018 nog verder verslechterde.

Zo geeft 64% van de gezinnen met een laag inkomen dat ondersteuning krijgt van het OCMW meer dan 30% van hun inkomen uit aan huur. En nog schrijnender: 78% van hen houdt na de huisvestingskosten onvoldoende middelen over om andere noodzakelijke uitgaven te betalen. Gezinnen besparen daardoor noodgedwongen op gezondheidszorg, energie en zelfs voeding. Tegelijk zijn veel huurders bang om te klagen over de slechte staat van hun woning, uit schrik voor uithuiszetting.

Het tekort aan sociale woningen blijft bovendien nijpend. De toegang wordt strenger, de wachtlijsten langer en het aanbod groeit amper. Het Jaarboek pleit, naast een forse uitbreiding van sociale woningen, ook voor een brede aanpak waarbij huisvesting wordt gekoppeld aan ondersteuning, zoals (geestelijke) gezondheidszorg, werkbegeleiding of schuldhulpverlening.

Embuild Vlaanderen: laagste inkomens vallen het eerst uit de boot

De analyse van het Jaarboek sluit naadloos aan bij wat Embuild Vlaanderen al langer signaleert: de wooncrisis treft iedereen, maar de laagste inkomens het hardst. “In alle segmenten heeft Vlaanderen af te rekenen met tekorten aan woningen, en dat zal de komende periode alleen maar toenemen”, waarschuwt Caroline Deiteren van Embuild Vlaanderen.

De federatie wijst op een ongeziene terugval van het aantal bouwvergunningen, terwijl net méér woningen nodig zijn: sociale woningen, private huurwoningen én betaalbare koopwoningen. “Als Vlaanderen nu niet ingrijpt, riskeren we Nederlandse toestanden,” zegt Deiteren. Nederland reageert vandaag pas na jaren uitstel en moet nu drastisch bijsturen — inclusief plannen voor de bouw van 21 nieuwe wijken en steden.

Krapte in álle segmenten duwt laagste inkomens naar de rand

Embuild benadrukt dat het vergroten van het sociale woningaanbod cruciaal is, maar dat dit alleen onvoldoende is. Ook in de private huur- en koopmarkt woedt een tekort. Zonder extra aanbod schuiven midden- en hogere inkomens noodgedwongen door naar woningen die anders voor kwetsbare gezinnen betaalbaar zouden zijn. Het gevolg: felle concurrentie en nóg hogere prijzen.

Op de huurmarkt is dat nu al voelbaar. In tien jaar tijd stegen de huurprijzen van appartementen en huizen met meer dan een derde. Nieuwbouwprojecten, die nodig zijn om de huurmarkt te verruimen, blijven achter: door hoge lasten trekken beleggers zich terug, wat blijkt uit historisch lage vergunningencijfers — een daling van 30% in drie jaar tijd. Daardoor werden in 2024 16% minder huurwoningen aangeboden.

Het simpelweg overhevelen van bestaande woningen van de private naar de sociale huurmarkt is geen oplossing, stelt Embuild. Dat verkleint het aanbod in het lage prijssegment nog meer, duwt prijzen verder omhoog en duwt gezinnen die nét geen recht hebben op sociale huisvesting richting woningnood.

240.000 extra woningen nodig — én 240.000 te vervangen

Om de groei van het aantal huishoudens tegen 2035 te kunnen opvangen, zijn er in totaal 240.000 bijkomende woningennodig. Nog eens 240.000 bestaande woningen zijn zó verouderd dat ze moeten worden vervangen. De Vlaamse woonmarkt is dus dubbel krap. Naast de schaarste duwen hoge grondprijzen, stijgende materiaalprijzen en zware belastingen de kosten verder de hoogte in.

Tijd voor actie: Embuild schuift vier concrete oplossingen naar voren

Zowel de Vlaamse regering als de lokale besturen moeten volgens Embuild nu handelen. Zij hebben de sleutels in handen om de wooncrisis te keren.

1. Versnel sociale huisvesting en betrek private actoren
   Breid het aanbod aan sociale woningen uit via een open model waarin private spelers meer ruimte krijgen om projecten te ontwikkelen.
2. Voer een vergunningenrevolutie door
   Zet het pakket adviezen en voorstellen van de Gemengde Commissie Vergunningen om in concrete acties. De huidige procedures zijn te traag, te complex en te onzeker.
3. Pak lokale beperkingen aan
   Te veel projecten stranden door lokale regels en blokkades. Gemeenten moeten actief bouwlocaties aanwijzen en nieuwe projecten mee faciliteren.
4. Ontlast nieuwbouw
   Vandaag bestaat meer dan 40% van de kostprijs van een nieuwbouwwoning uit belastingen en heffingen. Embuild vraagt om de registratierechten op grond te verlagen naar 2%, zodat nieuwbouw eerlijker wordt behandeld tegenover bestaande woningen.