Kopen, renoveren of investeren in 2026: dit verandert in het Belgische vastgoed

In 2026 gaat de Belgische vastgoedmarkt een belangrijk overgangsjaar in, met vermoedelijk duurdere kredieten, een zwaardere fiscaliteit voor bepaalde eigenaars, maar ook nieuwe, gerichte steunmaatregelen voor energetische renovaties in Wallonië en Vlaanderen. Dit artikel biedt een helder overzicht van wat verandert voor wie wil kopen, bouwen of renoveren, om de lezers van BATIBOUW.COM te helpen hun beslissingen tijdig voor te bereiden.

Hypothecaire rentevoeten en fiscaliteit voor meerdere eigenaars

De hypothecaire rentevoeten blijven ook in 2026 onder druk staan, in een context van hoge langetermijnrentes en onzekerheid over een mogelijke volgende renteverhoging door de ECB, zoals aangehaald door Isabel Schnabel. Een uitgesproken daling van de rentevoeten zit er dit jaar dan ook niet in. In de praktijk hanteren Belgische banken een voorzichtige aanpak, waarbij de onderhandelingsmarges sterk afhangen van de eigen inbreng en het risicoprofiel van de kredietnemer.

Voor meerdere eigenaars verandert het fiscale kader fundamenteel: de gewone aftrek van hypothecaire interesten voor tweede verblijven en investeringsvastgoed verdwijnt in aanslagjaar 2026. Hierdoor stijgt automatisch de belastbare basis en dus ook de fiscale factuur. In bepaalde situaties kan het interessant zijn om te analyseren of het onderbrengen van het vastgoedpatrimonium in een vennootschap aangewezen is, aangezien interesten daar binnen de vennootschapsbelasting wel aftrekbaar blijven, mits een grondige analyse samen met een adviseur.

Kadastraal inkomen, onroerende voorheffing en lokale financiën

De indexatiecoëfficiënt van het kadastraal inkomen stijgt in 2026 naar 2,3, tegenover 2,24 in 2025. Dat leidt tot een stijging van het geïndexeerde kadastraal inkomen met ongeveer 2,5% en dus ook van de onroerende voorheffing, nog vóór eventuele lokale beslissingen. Daarbovenop komen de verhogingen van de opcentiemen die in tal van gemeenten al zijn goedgekeurd of overwogen, in een context van gespannen lokale financiën.

In gemeenten zoals Ukkel kan de gecombineerde impact van het hogere geïndexeerde KI, de gemeentelijke en provinciale opcentiemen en het gewestelijke tarief ertoe leiden dat de onroerende voorheffing voor eenzelfde woning op één jaar tijd met meer dan 14% stijgt. Deze toename moet worden meegenomen in de berekening van het netto rendement van huurvastgoed en in het globale budget van eigenaars.

Wallonië: einde van premies, groene leningen en verbod op stookolie

In Wallonië verdwijnen de “klassieke” renovatiepremies vanaf 1 oktober 2026 en worden ze vervangen door één systeem van renovatieleningen (Renopack aan 0% en Renoprêt met een variabele rente afhankelijk van het inkomen). Deze leningen gaan gepaard met een terugbetalingsvermindering die als een premie wordt beschouwd wanneer de werken leiden tot een energetische “labelsprong”. De toegang tot deze nieuwe leningen is onder meer afhankelijk van een energieaudit en van werken die zowel de bewoonbaarheid als de energieprestatie verbeteren, met een sterkere focus op gezinnen met lagere inkomens.

Tegelijk versnelt Wallonië de uitstap uit stookolie: de installatie van stookolie- of steenkoolketels wordt vanaf 2026 verboden in nieuwbouw. Daarnaast wordt een kalender vastgelegd om ook het vervangen van bestaande installaties te beperken. Nieuwe gebouwen zullen minstens 35% hernieuwbare energie moeten integreren, wat het gebruik van warmtepompen, zonneboilers, fotovoltaïsche installaties in combinatie met performante systemen of warmtenetten (waar beschikbaar) stimuleert.

Vlaanderen: hervormde premies en versterkte leningen

In Vlaanderen wordt de Mijn VerbouwPremie, die onder meer isolatie en energetische renovaties ondersteunt, vanaf 2026 afgeschaft voor de twee hoogste inkomenscategorieën. Zij behouden enkel nog gerichte steun voor de aankoop van warmtepompen, op een lager niveau dan voorheen. Voor de twee laagste inkomenscategorieën blijven de renovatiesubsidies bestaan en worden de inkomensplafonds voortaan jaarlijks geïndexeerd om de evolutie van de levensduurte te volgen.

De Mijn EPC-labelpremie, die een verbetering van het energielabel binnen vijf jaar beloonde, verdwijnt voor alle inkomenscategorieën. Een aanvraag kan nog worden ingediend tot uiterlijk 30 juni 2026. Tegelijk worden renovatieleningen tot 60.000 euro aantrekkelijker voor lagere inkomens: de laagste inkomenscategorie krijgt een interestkorting van 5%, wat neerkomt op een renteloze lening, terwijl ook de tweede categorie geniet van een versterkte renteverlaging.

Btw, sloop-heropbouw en technische keuzes

Vanaf 1 januari 2026 daalt het btw-tarief op de installatie van warmtepompen in woningen jonger dan tien jaar van 21% naar 6%. Dit brengt het regime in lijn met dat voor woningen ouder dan tien jaar en verhoogt de aantrekkelijkheid van warmtepompen in recente nieuwbouw. Hybride systemen, die een warmtepomp combineren met een fossiele ketel, komen echter niet in aanmerking voor dit verlaagde tarief, wat de markt verder richting volledig hernieuwbare oplossingen stuurt.

In Vlaanderen wordt de premie voor sloop en heropbouw afgeschaft vanaf 2026. Tijdens een overgangsperiode blijft een aanvraag mogelijk binnen drie maanden na het verkrijgen van de vergunning en uiterlijk tot 31 maart 2026. Deze afschaffing past binnen een kader waarin het verlaagde btw-tarief van 6% voor sloop en heropbouw federaal werd verankerd, maar onder voorwaarden (maximale oppervlakte, eigen bewoning of sociale verhuur). Dit wijzigt de financiële afweging tussen grondige renovatie en volledige heropbouw.