Vastgoedprijzen stijgen opnieuw normaal, ook woningen met slecht EPC winnen aan waarde

Na enkele woelige jaren is de rust terug op de Vlaamse vastgoedmarkt. Dat blijkt uit de nieuwste vastgoedbarometer van makelaar ERA, opgesteld samen met de Universiteit Antwerpen. “Puur qua cijfers was 2025 eigenlijk een saai vastgoedjaar”, zegt ERA-CEO Johan Krijgsman. En precies dat is het nieuws: de markt is opnieuw genormaliseerd.

Huizen werden in 2025 gemiddeld 3,7 procent duurder, appartementen 4,1 procent. Daarmee ligt de prijsstijging net boven de inflatie (2,5 procent) en volledig in lijn met het langetermijngemiddelde van de voorbije twintig jaar. De extreme prijsschokken uit de coronaperiode en de correctie door stijgende rentes in 2023 en 2024 lijken verteerd.

Volgens professor vastgoedeconomie Sven Damen (UAntwerpen) is de terugkeer naar stabiliteit duidelijk. “We zitten opnieuw op een tempo dat dicht bij het historische gemiddelde ligt. Zonder grote uitschieters, en dat geeft rust aan kopers en verkopers.”

Lagere registratierechten, hogere rente

Voor wie in 2025 een eerste en enige gezinswoning kocht, werd de prijsstijging deels gecompenseerd door de verlaging van de Vlaamse registratierechten van 3 naar 2 procent. Tegelijk liep de hypotheekrente wel op: van ongeveer 3 procent begin 2025 naar 3,5 procent tegen het einde van het jaar.

Slecht EPC-label opnieuw in de lift

Opvallend is de heropleving van woningen met een ongunstig energielabel. Huizen met EPC-label E of F stegen vorig jaar opnieuw in waarde, met gemiddeld net geen 3 procent. Dat is een trendbreuk na twee jaren van dalende prijzen voor dit type woningen.

De kloof met energiezuinige panden blijft echter groot. Een woning met label F is gemiddeld 13,5 procent goedkoper dan een vergelijkbare woning met label D. Aan de andere kant van het spectrum is een woning met label A meer dan 23 procent duurder.

De grootste winnaars zijn woningen met een EPC-label C of D, die in 2025 gemiddeld 3,6 procent in waarde stegen. Dat heeft veel te maken met de versoepeling van de renovatieplicht. “Omdat de geplande verstrenging is geschrapt, moeten die woningen voorlopig niet verplicht gerenoveerd worden. Dat maakt ze aantrekkelijker voor kopers”, aldus Damen.

Gent duurder dan Antwerpen

Ook geografisch vallen verschuivingen op. Buiten de centrumsteden stegen de prijzen sneller (+4,1 procent) dan in de steden zelf (+3,1 procent), een trend die sinds de coronaperiode aanhoudt. De vraag naar grotere woningen en de opmars van thuiswerk spelen daarbij een rol.

Leuven blijft de duurste centrumstad van Vlaanderen, maar Gent heeft Antwerpen voor het eerst voorbijgestoken. Volgens ERA heeft dat onder meer te maken met de sterke aanwezigheid van technologiebedrijven en het ontbreken van echt goedkopere wijken in Gent. Antwerpen blijft een stad van contrasten, met zowel dure buurten als relatief betaalbare wijken.

Aalst en Sint-Niklaas zijn dan weer aan een duidelijke inhaalbeweging bezig. “Ze liggen in de gouden driehoek Antwerpen-Gent-Brussel, zijn goed bereikbaar en waren lange tijd ondergewaardeerd”, zegt Krijgsman.

Vlaanderen minder sterk dan Wallonië

Op provinciaal niveau blijft Vlaams-Brabant de duurste regio, terwijl West-Vlaanderen en Limburg het meest betaalbaar zijn. Opvallend: de woningprijzen in Wallonië stegen in 2025 sterker dan in Vlaanderen, met gemiddeld 5,7 procent. Dat is volgens ERA vooral het gevolg van de forse verlaging van de Waalse registratierechten, waardoor de markt daar extra in beweging kwam.

Conclusie: 2025 bracht geen spectaculaire vastgoedverhalen, maar wel iets waar de markt lang naar snakte: voorspelbaarheid. En net dat “saaie” karakter maakt het jaar opmerkelijk.