Prijsstijgingen, trage verkopen en afhakende investeerders: de Belgische vastgoedmarkt uitgelegd

Na twee jaren van post-Covidverteerperiode en monetair verkrappingsbeleid kende de Belgische vastgoedmarkt in 2025 opnieuw een uitgesproken ongelijkmatige dynamiek. Die legt steeds scherpere regionale breuklijnen bloot. Terwijl sommige Gewesten opnieuw aanknopen bij hun historische kruissnelheid, kennen andere een uitgesproken prijsversnelling, en blijven bepaalde gebieden structureel vastlopen. Fiscaliteit, bestuurlijke slagkracht en politieke stabiliteit blijken meer dan ooit bepalende factoren voor de evolutie van de vastgoedmarkt.

Vlaanderen: terug naar evenwicht

In Vlaanderen toont de vastgoedmarkt in 2025 een duidelijk rustiger en stabieler profiel. De prijzen van woningen stegen gemiddeld met 3,7 %, terwijl appartementen 4,1 % duurder werden. Dat zijn cijfers die nauw aansluiten bij het langetermijngemiddelde. Na de oververhitting tijdens de Covid-jaren en de prijscorrectie in 2023 en 2024, veroorzaakt door hogere hypotheekrentes, lijkt de Vlaamse markt opnieuw een duurzaam evenwicht te hebben gevonden.

De prijsstijging ligt opnieuw boven de inflatie (+1,2 %), waarmee een einde komt aan meerdere jaren van negatieve reële groei. Andere tekenen van normalisering zijn een afname van het aantal onderhandelingen, licht kortere verkooptijden en een betere afstemming tussen vraagprijzen en uiteindelijke verkoopprijzen.

Ook op energetisch vlak zijn de verhoudingen verschoven. Door het bevriezen van de verdere verstrenging van de renovatieplicht stegen vooral woningen met een EPC-label C of D sterker in waarde dan zeer energiezuinige panden. Opmerkelijk is dat zelfs woningen met een renovatieverplichting (EPC E en F) voor het eerst in jaren opnieuw in waarde toenamen, mede dankzij de daling van de bouwmaterialenkosten.

Wallonië: fiscaliteit als motor van de prijsstijging

Wallonië kende in 2025 veruit de sterkste versnelling van alle Gewesten. De vastgoedprijzen stegen er gemiddeld met 5,7 %, tegenover 1,9 % in 2024. Cijfers van Statbel bevestigen die trend. In het derde kwartaal van 2025 bedroeg de mediaanprijs van een gesloten bebouwing 197.000 euro (+6,5 %), die van een open bebouwing 330.000 euro (+8,2 %). Appartementen werden gemiddeld 8,3 % duurder.

Volgens ERA is deze sterke stijging in de eerste plaats te verklaren door de verlaging van de registratierechten tot 3 %. Die maatregel heeft het gedrag van kopers merkbaar beïnvloed en maakte het voor veel starters mogelijk om sneller de stap naar aankoop te zetten. Door de lagere eigen inbreng werden ook duurdere woningen toegankelijk, zonder dat de maandelijkse aflossingen ontspoorden.

Die heropleving van de vraag botst echter op een beperkt aanbod. Notarissen spreken van een verzadigde markt, waarin kwaliteitsvolle panden opnieuw aanleiding geven tot overbiedingen, vergelijkbaar met de situatie tijdens de pandemie. Sommige verkopers hebben het fiscale voordeel bovendien deels doorgerekend in hun vraagprijs. Op middellange termijn verwacht ERA dat de prijsstijging aanhoudt, mede door de toenemende interesse van Vlaamse kopers in Waalse grensgemeenten, nu het verschil in registratierechten tussen de Gewesten grotendeels is weggewerkt.

Brussel: structurele vastloper

Tegenover deze dynamiek staat Brussel, waar de vastgoedmarkt steeds verder lijkt vast te lopen. In 2025 steeg de prijs van appartementen er gemiddeld slechts met 0,8 %, een quasi-stagnatie die zich nu al voor het derde jaar op rij voordoet. Nog zorgwekkender is de gemiddelde verkooptijd, die opliep tot een record van 161 dagen, tegenover 106 dagen in 2020.

Het oordeel van de sector is scherp. Toenemende regelgevende complexiteit, politieke instabiliteit, zware administratieve procedures en een gebrek aan digitalisering vertragen de transacties aanzienlijk. Vertragingen bij het afleveren van stedenbouwkundige inlichtingen en de hoge werkdruk bij notarissen verlengen het proces nog verder.

Daarbovenop komt een opeenstapeling van gewestelijke maatregelen – huurprijsroosters, beperkingen op huurverhogingen, strengere verhuurregels, voorkooprechten en de dubbele registratie van huurcontracten – die investeerders afschrikken. Het gevolg is een onder druk staand huuraanbod en een residentiële markt die aan aantrekkelijkheid inboet.

Een markt die steeds gevoeliger wordt voor beleid

Los van de cijfers bevestigt 2025 een structurele trend: de Belgische vastgoedmarkt is steeds sterker afhankelijk van politieke keuzes, regionale fiscaliteit en administratieve efficiëntie. Waar Vlaanderen de effecten toont van een geleidelijke normalisering, illustreert Wallonië de kracht van fiscale stimuli op de vraagzijde. Brussel daarentegen betaalt de prijs van een regelgevend kader dat investeringen ontmoedigt.

Voor 2026 verwacht ERA een voortzetting van deze tendensen. De kernvraag blijft echter dezelfde: zonder een versnelling van de woningproductie, administratieve vereenvoudiging en een beter afgestemde visie tussen de Gewesten dreigt het herstel de bestaande onevenwichten eerder te versterken dan weg te werken.