Stijgende prijzen en meer kredieten: zo past de vastgoedmarkt zich aan

De laatste prijsindex 2025, gezamenlijk opgesteld door Immoweb en Belfius Bank, toont een herstel van de Belgische vastgoedmarkt, met een jaarlijkse prijsstijging van +4 %. Hoewel dit herstel wijst op de veerkracht van de sector, weegt het rechtstreeks op de portemonnee van de gezinnen: de heraanpassing van de rentevoeten en de stijgende prijzen hebben geleid tot een verlies van 8 m² vastgoedkoopkracht ten opzichte van de piek in januari 2025. Dankzij de loonindexering van +2 %, toegepast in de maand januari, bedraagt de aankoopcapaciteit nu gemiddeld 108 m² op nationaal niveau.

De gezamenlijke vooruitzichten van Immoweb en Belfius, die begin 2025 werden geformuleerd, zijn bevestigd: de verwachte stijging rond +3 % heeft zich vertaald in een jaarlijkse prijsstijging van +4 %. Na een stabilisatieperiode die midden 2022 werd ingezet, kende de jaarlijkse prijsstijging, beperkt tot +1,2 % in 2023 en vervolgens +1,1 % in 2024, een duidelijke heropleving in 2025. Met een stijging van +4 % markeert 2025 aldus een echte kantelmoment voor de vastgoedmarkt.

Deze stijging overtreft zelfs die van 2022 (+3,4 %), maar blijft onder de recordniveaus die werden waargenomen na de gezondheidscrisis in 2020 (+5,6 %) en 2021 (+5,2 %).

In 2025 kende de markt twee duidelijke fases. Eerst een dynamisch eerste semester (+2,3 %), ondersteund door een daling van de hypotheekrentes onder de 3 % in het eerste kwartaal. Vervolgens een solide tweede semester (+1,6 %): ondanks een heraanpassing van de rente rond 3,4 % bleven de prijzen stijgen, wat de veerkracht van de vraag illustreert.

Terugkeer van het vertrouwen bij kopers

Wat de prijsstijging van +4 % betreft, zien we een versnelling die wordt gedragen door het hernieuwde vertrouwen van de kopers. “De markt heeft de stagnatie achter zich gelaten. Wat we in 2025 vaststellen, is een vraag die zich niet langer laat verlammen door het renteniveau, wat de prijsstijging boven het niveau van 2022 ondersteunt”, benadrukt Jonathan Frisch, econoom bij Immoweb.

Dat gezegd zijnde bestaan er regionale verschillen. Hoewel in de drie gewesten een prijsherstel wordt vastgesteld, noteren Vlaanderen (+4,1 % ; 2.549 €/m²) en Wallonië (+4 % ; 1.797 €/m²) de sterkste stijgingen, ondersteund door de verlaging van de registratierechten (respectievelijk naar 2 % en 3 %).

Brussel daarentegen vertoont een gematigder stijging van (+3,1 % ; 3.419 €/m²). Met de hoogste prijzen van het land ziet de hoofdstad haar koopkracht sterker onder druk staan. De stijging is er vooral beperkter in het segment van de appartementen (+2,1 %) dan bij de huizen (+5 %), een trend die ook op nationaal niveau wordt waargenomen, waar appartementprijzen met +3,2 % stijgen tegenover +4,3 % voor huizen.

Wat de vastgoedkoopkracht van de Belgische gezinnen betreft, kende deze de afgelopen jaren een contrasterende evolutie. Tussen begin 2022 en november 2023 verloren zij 23 m² aankoopcapaciteit. De rentedaling die eind 2023 werd ingezet, gecombineerd met loonindexeringen, maakte het mogelijk om tot januari 2025 opnieuw 16 m² te winnen.

Sinds januari 2025 is de trend echter omgekeerd met een heraanpassing van de rentevoeten (een stijging van ongeveer 60 basispunten, volgens de tarieven van Belfius Bank, verminderde de leencapaciteit met 6 m²), een prijsstijging (een toename van +4 % over de periode leidde tot een bijkomend verlies van 4 m²) en een loonindexering die deze daling gedeeltelijk kon compenseren, ten belope van 2 m².

Stijging van het aantal kredieten

De laatste prijsindex 2025, opgesteld door Immoweb en Belfius Bank, wijst ook op een duidelijke heropleving van de kredietactiviteit: tussen januari en november 2025 stijgt het aantal toegekende kredieten met +12,2 % ten opzichte van dezelfde periode in 2024, een teken dat kopers de nieuwe rentecontext inmiddels hebben geïntegreerd.

Volgens gegevens van de Nationale Bank van België (CKP) blijft de productie in aantal hypothecaire kredieten op een niveau dat hoger ligt dan in 2023 en 2024. In de eerste elf maanden van het jaar steeg de productie met +12,2 % ten opzichte van 2024, wat wijst op een geleidelijke uitstap van gezinnen uit hun afwachtende houding, ondanks duurzaam hogere rentevoeten. In november wordt echter een lichte afkoeling vastgesteld.

Op regionaal niveau noteert Wallonië de sterkste stijging (+17,9 %) ten opzichte van dezelfde periode in 2024, gevolgd door Brussel (+15,2 %) en Vlaanderen (+9,4 %).

Verlenging van de kredietduur, belangrijkste hefboom voor toegankelijkheid

Hoewel de vastgoedkoopkracht in 2025 daalt (bij ongewijzigde kredietduur), is de mediaanlastenratio (lasten/inkomsten) die wordt vastgesteld in de kredietdossiers van Belfius Bank toch verder gedaald. We zien immers dat kredietnemers de looptijd van hun lening verlengen, waardoor zij hun maandlast verlagen en de stijgende vastgoedprijzen gedeeltelijk kunnen compenseren.

“Een hypothecair krediet met een looptijd van 25 jaar is vandaag de norm. In 2025 heeft 7 op de 10 starters gekozen voor een woonkrediet met een looptijd van 25 jaar of langer”, merkt Ruben De Winne, Product Manager hypothecaire kredieten bij Belfius Bank, op.

Dit mechanisme verlaagt de totale kost van het krediet niet, maar spreidt de last over een groter aantal jaren – een trend die zich duidelijk bevestigt op de Belgische markt.

De gemiddelde kredietduur is zo met 6 maanden gestegen op één jaar tijd, en met 16 maanden sinds 2021, wat de voortdurende aanpassing van kredietnemers aan een context van hogere rentevoeten illustreert.

Een andere hefboom om de maandlast te verlagen bestaat erin te kiezen voor een variabele rente, herinnert de bank eraan. Het belangrijkste voordeel van deze hefboom is dat het krediet start met een lagere rentevoet. Aangezien het grootste deel van de interesten aan het begin van het krediet wordt betaald, wanneer het uitstaande saldo het hoogst is, is de rente die aan het begin van het krediet wordt toegepast bepalender dan die aan het einde van de terugbetaling.

Drie sleutelfactoren

Tot slot identificeren het team Belfius Bank Strategic Research en het wetenschappelijke team van Immoweb drie sleutelfactoren die verklaren waarom de markt standhoudt ondanks hogere rentevoeten. In de eerste plaats de aanvaarding van een “nieuwe norm”. Het idee om te wachten op een significante rentedaling lijkt inmiddels verlaten. Kopers beschouwen het huidige renteniveau als een nieuwe aanvaardbare standaard om hun vastgoedprojecten te realiseren.

Daarnaast is er een structureel tekort aan nieuwe woningen. Het gebrek aan nieuwbouw zet steeds meer druk op de bestaande woningmarkt. Volgens cijfers van Statbel is het aantal afgeleverde bouwvergunningen voor nieuwe residentiële projecten tussen januari en augustus 2025 met 15 % gedaald ten opzichte van dezelfde periode in 2024, en zelfs met 31 % ten opzichte van dezelfde periode in 2023. Bovendien verwacht het Federaal Planbureau een structurele toename van de woningbehoefte tegen 20602, onder meer gedragen door de demografische groei, de toename van het aantal eenpersoonshuishoudens, de stijging van het aantal eenoudergezinnen en het langer thuis wonen van ouderen.

Tot slot is er de beschermende rol van de indexering. De automatische loonindexering (+2 % toegepast in januari 2026) fungeert als een schokdemper door de solvabiliteit van de Belgische gezinnen te ondersteunen tegenover de inflatie.

Wat te verwachten in 2026?

In 2026 zullen de rentevoeten naar verwachting duurzaam hoger blijven. Het centrale scenario voor 2026 gaat uit van stabiliteit, of zelfs een lichte stijging van de rente, eerder dan een nieuwe neerwaartse cyclus. Deze voorzichtigheid is te verklaren door een nog steeds fragiele macro-economische context. De lange rente op 10 jaar blijft hoog, als weerspiegeling van aanhoudende macro-economische onzekerheden, politieke instabiliteit en structurele budgettaire uitdagingen, met een Belgisch begrotingstekort dat voor 2025 wordt geraamd op 5,1 % van het bbp, waardoor een hoge risicopremie op de Belgische schuld behouden blijft.

Wat het monetair beleid betreft, heeft sinds juni 2025 geen enkele verlaging van de beleidsrente plaatsgevonden, en de markten verwachten een stabiliteit in 2026, in een context waarin de inflatie globaal onder controle is en dichter aanleunt bij de doelstelling van de Europese Centrale Bank.