Dure huur duwt jongeren naar de koopmarkt: appartementen opnieuw in trek

Na drie opeenvolgende jaren van terugval is de Belgische vastgoedmarkt in 2025 opnieuw tot leven gekomen. Bijna 29.000 extra transacties werden geregistreerd, en vooral de appartementenmarkt trok stevig aan. Opvallend: het zijn in toenemende mate jonge kopers die de stap zetten. Niet omdat kopen plots goedkoop is geworden, maar omdat huren steeds duurder wordt.

Dat blijkt uit de nieuwste Notarisbarometer. In totaal wisselden vorig jaar 230.828 woningen en appartementen van eigenaar, goed voor een stijging met 14,2 procent tegenover 2024. Die heropleving kwam er ondanks aanhoudende onzekerheid, hoge rentevoeten en stevig gestegen vastgoedprijzen.

Huurprijzen als kantelpunt

De hernieuwde interesse in appartementen is geen toeval. Jongeren zien hun huurkosten almaar stijgen, terwijl het verschil met een maandelijkse aflossing voor een lening kleiner wordt. “Voor veel jonge mensen wordt huren financieel steeds minder aantrekkelijk,” zegt notaris Bart Van Opstal. “Zodra ze merken dat een lening nauwelijks duurder is dan de huur, verschuift de afweging richting kopen.”

Dat vertaalt zich in de cijfers. Kopers tussen 18 en 30 jaar waren vorig jaar goed voor 29 procent van alle appartemententransacties. Dat is een stijging met 6 procentpunt tegenover 2021 en maakt van jongeren de meest actieve groep op de appartementenmarkt. Vooral starters kiezen bewust voor een flat als eerste woning, omdat het budgettair haalbaarder blijft dan een huis.

Prijzen blijven stijgen, maar trager bij flats

De toenemende vraag heeft wel een prijs. Een appartement werd in België gemiddeld 6.600 euro duurder en kost nu 277.927 euro, een stijging met 2,4 procent. In Vlaanderen bleef de prijsstijging iets beperkter: +2,3 procent tot gemiddeld 289.157 euro. Huizen gingen er sterker op vooruit, met een gemiddelde prijs van 380.655 euro (+3,6%).

Toch schrikken die stijgingen jonge kopers niet af. De verlaging van de registratierechten helpt daarbij. Sinds begin 2025 betalen wie zijn eerste en enige woning koopt in Vlaanderen nog 2 procent registratierechten in plaats van 3 procent. Voor een gemiddeld appartement betekent dat een besparing van bijna 1.900 euro.

“Alle beetjes helpen,” zegt Van Opstal. “Het blijft voor jongeren puzzelen om alles financieel rond te krijgen. Vaak is er ook familiale steun nodig.”

Geen solden, behalve bij slecht geïsoleerde flats

Wie hoopt op prijsdalingen, komt bedrogen uit. De vooruitzichten voor 2026 wijzen eerder op verdere prijsdruk dan op afkoeling. Hogere inkomens, een krap aanbod en blijvend vertrouwen in vastgoed als veilige investering zorgen ervoor dat de markt actief blijft, ook al dalen de rentevoeten niet.

Er is wel één opvallende uitzondering: verouderde appartementen met een slechte energiescore. Flats met een EPC-label F verloren vorig jaar maar liefst 16,6 procent aan waarde en zakten tot gemiddeld 203.488 euro. Verhuurders willen er sneller van af uit vrees voor oplopende renovatiekosten, terwijl investeerders ze links laten liggen en liever inzetten op nieuwbouw.

Tekort aan nieuwbouw dreigt

Dat is problematisch, want het aanbod aan nieuwe appartementen blijft slinken. Nieuwbouw vertegenwoordigt vandaag nog slechts 10 procent van de verkochte flats, tegenover dubbel zoveel tien jaar geleden. Tegelijk blijft de vraag naar energiezuinige appartementen groot, zowel bij kopers als bij huurders. Daardoor dreigt op middellange termijn een tekort, wat opnieuw druk kan zetten op de huurprijzen.

Appartementen zijn intussen goed voor een derde van alle vastgoedtransacties in Vlaanderen. Regionaal zijn er grote verschillen. Vlaams-Brabant is met een gemiddelde prijs van 304.013 euro de duurste provincie, terwijl Limburg in 2025 de sterkste stijging liet optekenen (+5,5%). In vergelijking met 2020 zijn appartementen daar zelfs 21 procent duurder geworden.

Huren of kopen: de kloof verkleint

De cijfers tonen een duidelijke trend: de dure huurmarkt jaagt steeds meer mensen richting koop, met appartementen als logische eerste stap. Zolang het aanbod beperkt blijft en de vraag hoog, zullen zowel koop- als huurprijzen onder druk blijven staan.