Lagere registratierechten jagen vastgoedprijzen omhoog

Na twee jaren van afkoeling heeft de Belgische vastgoedmarkt in 2025 een opvallende heropleving gekend. Het aantal transacties steeg fors, maar vooral de prijzen gingen opnieuw duidelijk omhoog. De motor achter die beweging is niet zozeer de rente, maar wel de fiscaliteit. De forse verlaging van de registratierechten, vooral in Wallonië, heeft de vraag én de prijzen een stevige duw in de rug gegeven.

Dat blijkt uit de Vastgoedbarometer en de Notarisbarometer van Fednot, de Federatie van het Notariaat. In 2025 wisselden in België 230.826 woningen en appartementen van eigenaar, een stijging met 14,2 procent tegenover 2024. Daarmee benadert de markt opnieuw het niveau van de coronajaren 2020 en 2021.

Wallonië springt eruit

De impact van fiscale ingrepen verschilt sterk per regio. In Wallonië werden de registratierechten voor de aankoop van de enige eigen woning begin 2025 drastisch verlaagd van 12,5 naar 3 procent. Dat zorgde voor een duidelijke schokgolf op de markt. Het aantal verkopen steeg er met 16,7 procent en de gemiddelde huizenprijs schoot met maar liefst 13,4 procent omhoog tot 270.790 euro.

“De vermindering van de registratierechten heeft een duidelijke invloed gehad op zowel het aantal transacties als op de prijzen”, zegt notaris Bart Van Opstal, woordvoerder van Notaris.be. “In Wallonië was dat effect het grootst. Kopers kregen plots aanzienlijk meer budgettaire ruimte, en die werd snel in de prijzen verrekend.”

In Vlaanderen was het effect minder uitgesproken. Daar daalden de registratierechten van 3 naar 2 procent voor de enige eigen woning. “Die verlaging was geen doorslaggevende factor in de aankoopbeslissing, maar ze werkte wel als een stimulans”, aldus Van Opstal. De gemiddelde prijs van een huis steeg in Vlaanderen met 3,6 procent tot 380.655 euro, terwijl appartementen 2,3 procent duurder werden tot gemiddeld 289.157 euro.

In het Brussels Gewest bleef de fiscaliteit ongewijzigd. Toch gingen ook daar de prijzen omhoog. Appartementen, goed voor zo’n 70 procent van de transacties, werden gemiddeld 2,8 procent duurder en kostten 298.874 euro. Huizen stegen er met 2,2 procent tot gemiddeld 582.930 euro.

Meer transacties, maar niet meer betaalbaarheid

Fednot spreekt over 2025 als “het jaar van de heropleving”, maar dat betekent allerminst dat vastgoed opnieuw betaalbaar is geworden. Integendeel. De gemiddelde verkoopprijs van een huis in België steeg met 5,8 procent tot 348.800 euro. Sinds 2021 zijn huizen gemiddeld bijna 60.000 euro duurder geworden (+18,2%), appartementen zowat 30.000 euro (+11,8%).

Die prijsstijgingen zijn des te opvallender omdat de hypotheekrente in dezelfde periode opliep. Wie in 2025 een lening met vaste rente op 25 jaar afsloot, betaalde doorgaans bijna 4 procent rente, tegenover ongeveer 3 procent een jaar eerder. Grote rentedalingen zitten er volgens kenners niet meteen aan te komen.

“De voorbije twee jaar zagen we de markt afkoelen, maar prijzen en rente zijn niet gedaald zoals sommige kopers hadden gehoopt”, zegt Van Opstal. “Mensen lijken dat nu te aanvaarden en beslissen opnieuw sneller.”

Volgens Immotheker Finotheker is de leencapaciteit van de doorsnee koper tussen 2021 en 2025 met 19 procent gedaald. Tegelijk steeg het gemiddelde leenbedrag van 225.104 naar 249.958 euro en verlengde de gemiddelde looptijd van een woonkrediet van 22,6 naar 24,2 jaar. Kopers doen er dus ruim anderhalf jaar langer over om hun lening af te betalen.

Jongere kopers en fiscale stimulans

De verlaging van de registratierechten komt vooral jongere kopers ten goede. In Vlaanderen steeg het aandeel kopers jonger dan 30 jaar bij appartementen van 23 naar 29 procent. Op de huizenmarkt bleef hun aandeel stabiel, wat vooral te maken heeft met het hogere budget dat daarvoor nodig is.

“De huurmarkt is bijzonder krap en duur geworden”, zegt Van Opstal. “Voor veel jongeren wordt de aankoop van een – vaak energetisch minder goede – flat een alternatief voor blijven huren.”

Dat vertaalt zich duidelijk in de prijzen. In Vlaanderen kost een appartement met het slechtste energielabel F gemiddeld 203.488 euro, terwijl een A-label gemiddeld 346.287 euro haalt. Bij huizen is het verschil nog groter: 272.829 euro voor een F-label tegenover 498.667 euro voor een A-label, een kloof van ruim 225.000 euro.

Energiezuinigheid als prijsbepaler

De impact van energieprestaties op vastgoedprijzen wordt elk jaar groter. Vlaanderen verplicht kopers van woningen met een EPC-label E of F om binnen een bepaalde termijn te renoveren. Die termijn werd recent verlengd tot zes jaar, wat kopers wat meer financiële ademruimte geeft.

“Een huis renoveren is vaak flexibeler en goedkoper dan een appartement”, legt Van Opstal uit. “Bij een woning bepaal je zelf het tempo en kan je beroep doen op eigen netwerk. In een appartementsgebouw ben je afhankelijk van mede-eigenaars en externe aannemers.”

Opvallend is dat appartementen met een F-label in 2025 zelfs fors goedkoper werden: hun gemiddelde prijs daalde met 16,6 procent tegenover 2024. Bij huizen met een slecht label bleven de prijzen daarentegen nagenoeg stabiel.

West-Vlaanderen en de kust als uitzondering

De enige provincie waar vorig jaar prijsdalingen werden genoteerd, is West-Vlaanderen. Appartementen werden er gemiddeld 1,6 procent goedkoper. Dat heeft vooral te maken met de kust, waar het aanbod aan oudere flats groot is. Kopers van tweede verblijven zoeken vooral recente of nieuwe appartementen, maar dat aanbod blijft schaars.

Ook nationaal blijft het aandeel nieuwbouwappartementen dalen. In 2025 ging het nog om 10,1 procent van de verkopen, tegenover meer dan 20 procent in 2021. Nieuwbouw is niet alleen schaarser, maar ook aanzienlijk duurder. In Vlaanderen kostte een nieuwbouwappartement gemiddeld 378.807 euro, ruim 100.000 euro meer dan een bestaand appartement.

Fiscaliteit als prijsmotor

De cijfers maken één ding duidelijk: fiscale maatregelen zoals lagere registratierechten maken vastgoedtransacties makkelijker, maar ze drukken de prijzen niet. Integendeel, ze worden grotendeels verrekend in hogere verkoopprijzen.

“De markt is vandaag wel evenwichtiger dan in 2021, met meer ruimte voor onderhandeling”, nuanceert Van Opstal. “Maar goedkoper kopen zit er niet in. De fiscaliteit heeft de heropleving versneld, niet de betaalbaarheid verbeterd.”