Nieuwbouwwoning wordt stilaan onbetaalbaar

De betaalbaarheid van nieuwbouwwoningen in België blijft verder achteruitgaan. Hoewel de prijzen van nieuwe huizen en appartementen in 2025 slechts licht zijn gestegen, kan vandaag nog amper 3 procent van de Belgische gezinnen zich een nieuwbouwwoning veroorloven. Dat blijkt uit de nieuwste nieuwbouwbarometer van vastgoedplatform Realo en buurtontwikkelaar Matexi, waarover Het Laatste Nieuws bericht.

Wie vandaag een nieuwbouwappartement wil kopen, betaalt in België gemiddeld 319.055 euro. Voor een nieuwbouwhuis loopt dat op tot 395.974 euro. Dat is respectievelijk 1,95 en 2,59 procent meer dan een jaar geleden. In Vlaanderen liggen de prijzen nog hoger: daar kost een nieuw appartement gemiddeld 333.279 euro en een nieuw huis 431.834 euro.

De duurste nieuwbouwwoningen vind je in Knokke-Heist. Een nieuwbouwhuis kost er gemiddeld 764.933 euro, terwijl een nieuwbouwappartement 649.557 euro bedraagt. Ook Kraainem, Sint-Martens-Latem en Bierbeek behoren tot de duurste gemeenten. Aan de andere kant van het spectrum liggen Mesen, Kinrooi en Alveringem, waar de goedkoopste nieuwbouwhuizen te vinden zijn. Voor betaalbare nieuwbouwappartementen moet je onder meer in Houthulst, Lierde en eveneens Alveringem zijn.

Stijgende rente en hogere bouwkosten

Volgens Roel Helgers, econoom bij Matexi, volgen de prijsstijgingen grotendeels de inflatie. “Als je de inflatie wegdenkt, zie je eigenlijk een stabilisatie van de prijzen,” zegt hij. Tegelijk wijst hij op twee structurele problemen: er wordt minder gebouwd dan vroeger, waardoor het aanbod beperkt blijft, en de bouwkosten blijven stijgen.

De combinatie van hogere rentevoeten en een dalend woningaanbod maakt nieuwbouwwoningen steeds minder betaalbaar. Het aandeel Belgische huishoudens dat zich een nieuwbouwwoning kan permitteren, is tussen 2021 en begin 2025 zelfs gehalveerd. “De fors gestegen interestvoeten hebben de maandelijkse woonlasten voor kandidaat-kopers aanzienlijk verhoogd,” vult Fabrice Luyckx, data-analist bij Realo, aan.

Overbrugging maakt het extra moeilijk

Uit de studie blijkt dat slechts 2,9 procent van de Belgische gezinnen een nieuwbouwappartement kan betalen. Voor een nieuwbouwhuis zakt dat aandeel zelfs tot 1,64 procent. Bovendien komt bij nieuwbouw vaak een financiële overbruggingsperiode kijken. Kopers moeten soms al afbetalen terwijl de woning nog gebouwd wordt, én tegelijk hun huidige woonkosten blijven dragen. “Dat maakt de stap naar nieuwbouw nog moeilijker,” aldus Helgers.

Wie vandaag toch nog een nieuwbouwwoning koopt, krijgt vaak hulp van thuis uit of beschikt over een erfenis, zegt HLN-vastgoedexpert Bjorn Cocquyt. “Daarnaast zijn er ook mensen die dankzij de meerwaarde op eerder vastgoed kunnen doorgroeien. Ze zijn bijvoorbeeld gestart met een kleiner bestaand appartement en kunnen nu iets groters kopen.”

Volgens Cocquyt is de stijgende prijs van nieuwbouw het resultaat van een vicieuze cirkel. “Het aanbod is veel te klein. Om de prijzen af te remmen, moet er net meer gebouwd worden. Meer aanbod zorgt op termijn voor minder prijsdruk.”

Geen prijsdaling in zicht

Zowel Matexi als Realo verwacht geen prijsdalingen in de nabije toekomst. “Ik zie geen scenario zoals in Spanje of Nederland,” zegt Helgers. “De Belgische vastgoedmarkt is veel conservatiever. Ik verwacht eerder een verdere stabilisatie, in lijn met de inflatie.”

Ook Cocquyt deelt die visie. “Nieuwbouw blijft een goede investering. Wie het kan betalen, koopt zekerheid: jarenlang geen grote herstellingen en lagere energiekosten. Bovendien blijft de vraag groot, want we zijn met steeds meer mensen die een woning nodig hebben. Er zou dus al veel moeten gebeuren vooraleer de prijzen echt zouden dalen.”