De Belgische vastgoedmarkt in een "perfect storm": wat betekent dat voor beleggers?

In een onzekere economische context, gekenmerkt door de volatiliteit van de financiële markten, de stijgende rentevoeten en de toenemende complexiteit van de vastgoedregels, duikt bij Belgische investeerders steeds vaker dezelfde vraag op: loont het nog om in vastgoed te investeren?
Voor Shelter Investment Management is het antwoord duidelijk ja… maar wel onder bepaalde voorwaarden.

Shelter Investment Management werd een tiental jaar geleden opgericht door Benedict Peeters, voormalig investment banker bij Deutsche Bank en Morgan Stanley, en is een beheervennootschap gevestigd in Luxemburg, maar sterk verankerd in België: 98 % van de beheerde activa is er afkomstig. Vandaag beheert het bedrijf ongeveer 1,2 miljard euro, voor klanten die op zoek zijn naar een globale en doordachte vermogensaanpak.

Volgens Benedict Peeters, voorzitter van Shelter IM, moet een goed samengesteld portefeuille uiteraard klassieke financiële activa bevatten – aandelen, obligaties, fondsen – maar blijft vastgoed een onmisbaar alternatief, zeker in bepaalde levensfases.

“Veel mensen beschouwen de woning waarin ze wonen al als onderdeel van hun vastgoedvermogen. Dat klopt, maar het is een zeer conservatieve visie, zeker met het oog op het pensioen”, legt hij uit.

Volgens hem kan het aanhouden van rendementsvastgoed naast de eigen woning perfect zinvol zijn, vooral voor jonge of middelbare investeerders, op voorwaarde dat de schuldencapaciteit en de vooruitzichten op huurinkomsten correct worden ingeschat.

Een ‘perfect storm’ op de Belgische markt

Het probleem is dat de spelregels zijn veranderd. “De eenvoudige vastgoedrekensom van de jaren ’80 of ’90 werkt niet meer”, stelt de oprichter van Shelter IM vast.

De Belgische markt bevindt zich volgens hem in een ‘perfect storm’: steeds strengere energienormen, sterk stijgende bouw- en renovatiekosten, duurdere materialen, hoge lonen, zware fiscaliteit, en daarbovenop soms ontmoedigende en uiteenlopende btw-tarieven.

Het resultaat? Bouwen of renoveren is vandaag bijzonder duur geworden, zeker voor particulieren die niet zelf klussen. De prijzen van vóór covid lijken tot een ander tijdperk te behoren, terwijl de kosten voor energie, materialen, personeel of dienstverleners… blijven wegen op de budgetten van zowel ontwikkelaars als particulieren.

Daar komt nog een tekort aan kwaliteitsvolle panden bij. Woningen van goede kwaliteit onder de grens van 400.000 euro zijn schaars geworden, vooral in Vlaanderen. En aan bankzijde geldt dat, hoewel de kortetermijnrentes opnieuw aanvaardbaarder zijn geworden, kredietverlening moeilijker blijft voor projecten die als risicovol of zeer hoog worden ingeschat.

“Kopers die meerdere honderdduizenden euro’s aan eigen middelen kunnen mobiliseren, zijn zeldzaam. En tegelijk wordt het aanbod aan betaalbare panden steeds beperkter”, vat Benedict Peeters samen.

Voor investeerders in verhuur blijft nieuwbouw vaak de voorkeur genieten, maar ook daar exploderen de prijzen, wat weegt op het rendement.

Aandacht voor rendement

In het klassieke residentiële segment acht Shelter IM een bruto rendement van 3 tot 3,5 % correct voor nieuwbouw. Bij duurdere panden zakt dat soms tot 1,5 à 2 %, wat het nut van de investering beperkt.

Het ideale doel blijft een rendement van 5 %, of zelfs 6 %, wat bijvoorbeeld nog voorkomt bij studentenkoten, maar dergelijke opportuniteiten zijn zeldzaam geworden.

“Een appartement kopen voor 250.000 euro en 1.000 euro huur per maand genereren, dat is een goede zaak. Maar in de praktijk lukt dat steeds minder”, erkent hij. Zonder te vergeten dat een pand dat 20 jaar wordt aangehouden bijna altijd aanzienlijke kosten met zich meebrengt op termijn (vervanging van een verwarmingsketel, enz.).

Shelter IM stelt ook een groeiende interesse vast voor vastgoed in het buitenland, en dan vooral in Spanje. In bepaalde regio’s is het nog steeds mogelijk om panden onder de 200.000 euro te vinden, met name in het achterland, op een twintigtal kilometer van de zee.

Belgen zijn bijzonder aanwezig aan de Costa Blanca, die sterk Europees is, terwijl de Costa del Sol een meer internationale clientèle aantrekt. De Costa Brava blijft dan weer meer Spaans.

Maar opgelet: als het rendement er hoger kan liggen, geldt dat ook voor het risico. De Spaanse markt is cyclischer, volatieler en onderhevig aan specifieke beperkingen, zoals het verkrijgen – en verlengen – van vergunningen voor toeristische verhuur, die niet langer automatisch worden toegekend zoals vroeger.

België: stabiliteit, maar laag rendement

Daartegenover blijft België een zeer stabiele markt, maar vaak weinig rendabel voor verhuur. Het vastgoedpark veroudert: van de ongeveer 5 miljoen residentiële woningen zouden er jaarlijks 50.000 moeten worden gebouwd of gerenoveerd om een volledige vernieuwing om de 100 jaar te realiseren… terwijl er vandaag slechts zo’n 38.000 worden gebouwd of gerenoveerd.

Na 2030 wordt de verkoop van energieverslindende woningen (EPC F of G) steeds moeilijker. Volgens Shelter IM zal de overheid moeten ingrijpen: door kostenverlagingen, fiscale aanpassingen of een duidelijkere ondersteuning van renovatie, om de onzekerheid voor investeerders te beperken.

Laatste cruciale punt: de leeftijd van de investeerder.
Voor Benedict Peeters heeft direct vastgoed absoluut zijn plaats in de portefeuille van een dertiger of veertiger. Maar na 65 jaar zou dat aandeel geleidelijk moeten afnemen.

“Na 70 jaar moet je verkopen of overdragen. Ik ken heel wat mensen van 65 of 70 die nog zeer fit zijn, maar de kans om 100 jaar te worden is klein. En de erfbelasting in rechte lijn kan oplopen tot 25 à 27 %. Het is vaak verstandiger om te anticiperen via gespreide schenkingen. Voor mij moet iemand die na zijn 70ste nog vastgoed bezit echt nadenken over verkoop of overdracht via schenking”, adviseert hij.

Samengevat blijft vastgoed een krachtig instrument voor vermogensopbouw en -overdracht. Maar in een steeds complexer kader vereist het meer dan ooit een globale, gestructureerde en begeleide visie…

L.B.