Artikel
Alles wat je altijd al wou weten over vastgoed
29 January 2026
Interview met Véronique Goossens (Chief Economist bij bank-verzekeraar Belfius)
‘Alles over vastgoed. Van je eerste aankoop en financiering tot slim beheer en overdracht.’* In dit boek bundelen drie topexperts hun krachten: Michel Maus (fiscalist), Véronique Goossens (hoofdeconoom Belfius) en Björn Devriese (vastgoedexpert HOGENT). Het boek is opgebouwd als een FAQ-gids: concrete vragen en duidelijke antwoorden over due diligence, leningen, verhuur, fiscaliteit en successieplanning, in binnen- én buitenland. Batibouw legde Véronique Goossens alvast enkele vragen voor.
Jullie boek ‘Alles over vastgoed’ wil het volledige traject van vastgoed behandelen. Waarom vonden jullie het belangrijk om zo breed te gaan?
“Omdat vastgoed nooit alleen over het moment van kopen gaat. Dat is misschien wel het grootste misverstand. Wanneer mensen een woning kopen, focussen ze op dat ene moment: krijg ik dit gefinancierd, is dit een goede prijs, voelt dit goed? Maar eigenlijk begint het verhaal daar pas. Je beheert die woning vaak tientallen jaren, je woont erin, je investeert erin, en op een bepaald moment draag je ze ook weer over, via verkoop, schenking of erfenis. Al die fases hangen met elkaar samen. Wat je vandaag beslist, heeft gevolgen die je pas veel later voelt. En net daar loopt het vaak mis. Neem financiering. De meeste mensen kijken naar wat vandaag haalbaar is, maar denken onvoldoende na over wat later gebeurt. Je levenssituatie verandert. Je krijgt kinderen, je carrière evolueert. Ik geef vaak het voorbeeld van het moment waarop kinderen op kot gaan. Dat is financieel al een zware periode. Als je dan ook nog met een hoge hypothecaire last zit, kan dat echt wegen. Die combinatie kan je niet altijd voorzien, maar je kan er wel vooraf over nadenken en keuzes maken die je later meer ademruimte geven.”
Veel mensen ervaren vastgoedfinanciering als iets vaststaand, bijna ononderhandelbaar. Jij zegt dat het net heel flexibel kan zijn.
“Mensen onderschatten hoe modulair financiering eigenlijk is. Ik merk dat ook in gesprekken: men denkt dat het alleen over de rente gaat. Maar dat is maar één element. Je kan spelen met looptijd, met vaste en variabele rente, met de structuur van de lening, met zekerheden, met verzekeringen. Die flexibiliteit is echt een rode draad. Men focust op de rente en vergeet de rest. Het verschil tussen een hypothecaire inschrijving en een mandaat, de invloed van verzekeringen, de keuze tussen vast en variabel, de caps op variabele rente: dat zijn allemaal elementen die een groot verschil kunnen maken. Variabele leningen worden vaak vermeden uit angst, maar ze kunnen interessant zijn, zeker in het begin van de looptijd. Je kan zelfs vaste en variabele delen combineren of kiezen voor formules waarbij je maandlast stabiel blijft en de looptijd mee evolueert.”
Wat zou je mensen dan vooral aanraden?
“Denk vooruit en praat open met je bank. Vertel wat je plannen zijn, ook als je twijfelt. Zie je deze woning als een tussenstap? Denk je dat je binnen tien jaar iets anders wil? Dat zijn geen details, dat zijn cruciale elementen. Financiering moet afgestemd zijn op je leven, niet omgekeerd.”
In het boek proberen jullie ook te verklaren waarom vastgoedprijzen in België zo stabiel blijven?
“Omdat het een vraag is die bijna iedereen zich stelt. In andere landen hoor je over vastgoedcrashes, enorme prijsdalingen, scherpe correcties. In België lijkt dat niet te gebeuren. Prijzen fluctueren, maar ze storten niet in. Dat is geen toeval. We hebben dat onderzocht op basis van academische literatuur en data. België heeft een heel specifieke combinatie van factoren die die stabiliteit ondersteunen. Dat gaat van loonindexering tot de manier waarop we lenen, maar ook tot hoe ons land ruimtelijk georganiseerd is.”
Belgium house price to income ratio
Kan je dat wat verder toelichten?
“Eén van de belangrijkste elementen is dat Belgen massaal lenen aan vaste rente. In andere landen lenen mensen veel vaker variabel. Dat betekent dat gezinnen daar niet alleen een inkomensschok kunnen krijgen, maar ook plots veel meer rente moeten betalen. Dat werkt extreem destabiliserend. Bij ons is dat risico veel kleiner. Onder meer door de automatische loonindexering. Tijdens de energiecrisis zijn Belgische gezinnen daardoor veel beter beschermd geweest dan bijvoorbeeld in Nederland of Duitsland. En dan is er nog het aanbod: België is dichtbebouwd, vergunningen worden traag afgeleverd, en er is weinig speculatie. Het aanbod reageert dus traag op de vraag, wat extreme prijsschommelingen afremt.
Ook de fiscaliteit komt uitgebreid aan bod in het boek?
“De aankoopprijs is zichtbaar en tastbaar, maar de fiscale kost van wonen is dat veel minder. Toch kan die enorm verschillen naargelang de gemeente. De opcentiemen op de personenbelasting en op de onroerende voorheffing: over twintig of dertig jaar kan dat duizenden euro’s verschil maken. Veel mensen denken: dit is een goede koop, er is een tuin, het ligt goed. En natuurlijk is dat belangrijk. Maar ze vergeten te kijken naar wat die woning hen echt zal kosten op lange termijn.”
De doelgroep is opvallend breed. Was dat een bewuste keuze?
“Absoluut. Vastgoed raakt iedereen, maar niet iedereen zit in dezelfde situatie. Starters hebben andere vragen dan investeerders. Singles denken anders dan gezinnen. Mensen met plannen voor een tweede verblijf, eventueel in het buitenland, hebben opnieuw andere zorgen. We wilden dat al die mensen zichzelf in het boek zouden herkennen. De focus ligt wel duidelijk op residentieel vastgoed, voor particulieren, zowel voor eigen bewoning als voor verhuur.”
Er wordt vaak gezegd dat jonge gezinnen vandaag geen kans meer maken. Wat zeggen de cijfers?
“De cijfers vertellen een genuanceerder verhaal dan de perceptie. Twintig jaar geleden was ongeveer 41 procent van de kopers jonger dan 35. Vandaag is dat 42 procent. Dat is opmerkelijk stabiel. Dat wil niet zeggen dat het gemakkelijk is, want dat was het vroeger ook niet.”
Nieuwe leningen op basis van leeftijd
Maar de prijzen zijn wel veel hoger dan vroeger toch?
“Nominaal wel, maar je moet altijd kijken naar de verhouding met het inkomen. Tijdens en net na COVID zijn de prijzen sterk gestegen. Daarna is de rente snel omhoog gegaan, waardoor de vraag afnam en de prijzen stabiliseerden. Tegelijk zijn de lonen gestegen door inflatie en indexering. Relatief gezien zijn woningen vandaag betaalbaarder dan in de piekperiode van 2021 en 2022. Wat wel zwaarder weegt, is de rente. Die zit vandaag structureel hoger, en dat voel je in de maandlast.”
Hoe passen jonge kopers zich daaraan aan?
“We zien meer single-kopers, vaak jonger dan 35, die kleiner wonen. Daarnaast zien we dat de looptijd van leningen langer wordt. Waar vroeger 20 jaar de norm was, is 25 jaar nu standaard. Dat maakt het haalbaar, maar het betekent wel dat je langer vastzit aan die lening. Dat moet je eerlijk durven benoemen.”
Welke rol spelen energieverplichtingen in aankoopbeslissingen?
“Energie speelt duidelijk een rol in de prijszetting. Woningen met een goede EPC-score stijgen sneller in prijs dan woningen met een slechte score. Toch zien we voorlopig geen enorme toename in renovatie-investeringen. Mogelijk wachten mensen af omdat ze meer tijd hebben gekregen om hun woning energetisch in orde te brengen. Ik verwacht wel dat die investeringen opnieuw zullen aantrekken naarmate mensen wennen aan het hogere renteniveau. Dat hogere niveau is eigenlijk een normalisatie; de extreem lage rente van de afgelopen tien jaar was uitzonderlijk.”
Tot slot, klopt het cliché dat Belgen een baksteen in de maag hebben?
“Ja, absoluut. Het zit diep in onze cultuur. België heeft een groot vastgoedvermogen. Bij de huidige pensioengeneratie heeft tussen de twintig en vijfentwintig procent recurrente inkomsten uit verhuur. Dat is enorm en toont hoe belangrijk vastgoed hier is als vorm van zekerheid en aanvullend pensioen. In vergelijking met landen als Duitsland, Frankrijk en Nederland ligt het eigenaarschap bij ons opvallend hoog. Vastgoed is voor Belgen niet alleen een investering, maar een manier om zekerheid te creëren over hun hele levensloop.”