Belgische vastgoedmarkt toont in 2025 scherp contrast tussen segmenten

De Belgische vastgoedmarkt liet in 2025 een uitgesproken gedifferentieerd beeld zien. Terwijl retailvastgoed zijn sterkste jaar in meer dan tien jaar neerzette en industrieel vastgoed recordvolumes haalde, bleef de kantorenmarkt zoeken naar een nieuw evenwicht. Vooral de verschillen tussen Brussel en Antwerpen vielen daarbij op. Dat blijkt uit de jongste rapporten van vastgoeddienstverlener JLL. 

Retail beleeft beste jaar sinds 2018

De retailsector kende in 2025 een opmerkelijke heropleving. De totale opname steeg met 25 procent tot 527.000 vierkante meter, verspreid over 968 transacties. Vlaanderen nam met 60 procent het grootste deel van het volume voor zijn rekening.

Retail warehousing was goed voor bijna de helft van de opname (49%), gevolgd door high streets (31%) en shoppingcentra (20%). Grote ketens zoals Aldi, Delhaize en Kiabi speelden een sleutelrol in de herontwikkeling van voormalige Cora-sites.

De prime huren bleven stabiel tot licht stijgend. In de Antwerpse high streets liep de tophuur op tot 1.700 euro per vierkante meter per jaar, tegenover 1.300 euro in shoppingcentra en 185 euro voor retail warehousing.

Ook aan de investeringszijde was het sentiment uitgesproken positief. Met 1,08 miljard euro aan investeringen, goed voor een kwart van het totale beleggingsvolume, boekte retail zijn beste resultaat sinds 2018. Belgische private investeerders domineerden de markt, met bijkomende interesse uit Frankrijk en Zweden. Prime yields, variërend tussen 4,85 en 5,8 procent, bleven stabiel en onderstreepten het vertrouwen in het segment.

Voor 2026 verwachten analisten dat het sterke momentum grotendeels aanhoudt, ondersteund door herontwikkelingsprojecten en een blijvende vraag naar kwalitatieve locaties.

Industrieel vastgoed neemt koppositie over

Het uitgesproken sterke segment in 2025 was industrieel vastgoed. Met een investeringsvolume van 1,27 miljard euro nam het voor het eerst de koppositie in op de Belgische beleggingsmarkt, goed voor 28 procent van alle transacties.

De bezettingsmarkt evolueerde echter in twee snelheden. Semi-industrieel vastgoed kende een forse groei, met een opname van 1,2 miljoen vierkante meter (+36%). Logistiek vastgoed moest terrein prijsgeven en zakte naar 586.000 vierkante meter (-18%). Desondanks bleven de huurprijzen stijgen. Langs de as Brussel–Antwerpen liepen de logistieke prime huren op tot 75 euro per vierkante meter per jaar, een stijging van 9 procent.

De investeringsmarkt werd gekenmerkt door enkele grote transacties, waaronder de aankoop van de Weerts Logistics-portefeuille door Intervest voor 300 miljoen euro en de verkoop van MG Malinas Park aan Deka Immobilien. Prime yields bleven stabiel op 4,9 procent voor logistiek en 6,2 procent voor semi-industrieel vastgoed. Voor 2026 wordt een lichte yieldcompressie verwacht, vooral voor duurzame panden op toplocaties.

Kantorenmarkt blijft behoedzaam

In tegenstelling tot retail en industrie bleef de kantorenmarkt gematigder. Het investeringsvolume daalde met 27 procent tot 1,09 miljard euro. Brussel nam met 930 miljoen euro het overgrote deel voor zijn rekening, onder meer dankzij enkele grote transacties in het vierde kwartaal, zoals de verkoop van Egmont I & II aan City Forward voor 310 miljoen euro.

De Brusselse opnamemarkt veerde licht op tot 359.000 vierkante meter, een stijging van 7,5 procent, vooral gedragen door grotere Grade A-transacties. De leegstand bleef stabiel op 7,8 procent en bedroeg in de kerngebieden slechts 4 procent. De prime huur in de Europese Wijk bereikte een recordniveau van 400 euro per vierkante meter per jaar.

In Antwerpen bleef de opname beperkt tot 71.000 vierkante meter (-17%), maar de leegstand bleef laag op 4 procent. Nieuwe projecten zoals Infinity in Berchem en Orchard op Nieuw Zuid trokken kwaliteitsvolle gebruikers aan prime huren van 200 euro per vierkante meter per jaar.

In beide steden tekent zich een duidelijke ‘flight to quality’ af: huurders en investeerders kiezen steeds nadrukkelijker voor moderne, duurzame gebouwen op goed ontsloten locaties, terwijl verouderde panden het moeilijker krijgen.

2026: focus op kwaliteit en duurzaamheid

De vooruitzichten voor 2026 zijn positief, zij het ongelijk verdeeld. Retail en industrie blijven de groeimotoren van de Belgische vastgoedmarkt, terwijl de kantorenmarkt stabiliseert na een periode van aanpassing. Over alle segmenten heen loopt één duidelijke rode draad: kwaliteit, locatie en duurzaamheid zullen steeds meer de toekomstige waarde van commercieel vastgoed bepalen.