Lagere woonkredieten maken kopers kwetsbaarder voor tegenslagen

Wie vandaag een woning koopt, moet vaker diep in de eigen spaarpot tasten. Dat maakt hypothecaire leningen veiliger voor banken, maar laat kopers met een kleinere financiële buffer achter. Dat blijkt uit nieuw onderzoek van de Universiteit Gent.

Jarenlang was het in België normaal om bijna de volledige aankoopprijs van een woning te lenen. Een huis van 250.000 euro? Dan werd vaak ook 250.000 euro geleend. Maar daar kwam in 2020 verandering in, toen de Nationale Bank van België een richtlijn invoerde die banken moest aanzetten voorzichtiger te zijn.

Voortaan mocht nog slechts 35 procent van de leningen aan startende kopers een zogenoemde loan-to-value van meer dan 90 procent hebben. Met andere woorden: wie meer dan 90 procent van de woningwaarde wilde lenen, kreeg minder makkelijk groen licht.

Hoewel de richtlijn niet bindend was, had ze snel effect. In 2019 leende nog 45 procent van de starters meer dan 90 procent van de woningwaarde. Twee jaar later was dat aandeel gedaald tot 25 procent.

Banken veiliger, koper niet per se

Voor banken betekent dat minder risico. Als ontleners hun lening niet meer kunnen afbetalen en de bank het huis moet verkopen, zijn de verliezen bij dalende vastgoedprijzen minder groot wanneer er meer eigen inbreng is.

Maar die hogere veiligheid heeft een keerzijde, blijkt uit een studie van vier economen van de UGent, gebaseerd op geanonimiseerde gegevens van BNP Paribas Fortis. Meer dan de helft van de kopers die vroeger meer dan 90 procent van de woningwaarde zouden hebben geleend, deed dat na de verstrenging niet meer.

Ze pasten zich echter niet aan door goedkopere of kleinere woningen te kopen. Integendeel: in de twee jaar na de nieuwe richtlijn steeg de gemiddelde eigen inbreng met bijna 25.000 euro. Daarmee compenseerden kopers zowel het lagere leenbedrag (min 13.000 euro) als de intussen gestegen woningprijzen (plus 11.000 euro).

“Er werd gevreesd dat vooral jonge kopers uit de markt zouden worden geprijsd of naar kleinere woningen zouden moeten uitwijken, maar dat zien we niet massaal gebeuren”, zegt professor Selien De Schryder (UGent).

Minder schulden, minder buffer

Doordat kopers minder lenen, daalt hun maandelijkse afbetaling. Maar tegelijk ontstaat een andere kwetsbaarheid. “Ze houden minder spaargeld over en consumeren minder dan de groep die vóór 2020 kocht”, zegt De Schryder. “Om een woning te kunnen kopen wordt nu vaker de beschikbare buffer opgesoupeerd. Dat maakt het moeilijker om een tegenslag, zoals een ontslag, snel op te vangen.”

De vraag rijst dan of het wenselijk is dat kopers iets meer zouden lenen, zodat ze meer spaargeld achter de hand houden. Dat verhoogt wel de maandelijkse afbetalingsdruk, en precies daar wringt het schoentje.

Sinds 2022 zijn de rentevoeten fors gestegen, waardoor leningen voor eenzelfde bedrag en looptijd aanzienlijk duurder zijn geworden. De strengere kredietregels hebben dus hun doel bereikt: banken zijn beter beschermd tegen schokken op de vastgoedmarkt. Maar voor kopers verschuift het risico: van de bankbalans naar de eigen spaarrekening.