Optimisme keert terug bij vastgoedinvesteerders, ondanks aanhoudende onzekerheid

In aanloop naar de MIPIM publiceert JLL de resultaten van een enquête die in december 2025 en januari 2026 werd afgenomen bij een honderdtal investeerders en ontwikkelaars actief in België en Luxemburg. De conclusie is duidelijk: na twee woelige jaren trekt het vertrouwen opnieuw aan, al blijven geopolitieke onzekerheden wegen op de besluitvorming.

Transactievolumes sterk hersteld in 2025

2025 betekende een keerpunt. In België stegen de investeringsvolumes met 42 procent tot 4,5 miljard euro, gedragen door een recordjaar voor logistiek vastgoed en een sterk presterende retailmarkt. De kantorenmarkt blijft daarentegen onder druk staan.

Ook in Luxemburg was er een duidelijke heropleving, met een volumestijging van bijna 39 procent tot 841 miljoen euro. Het Groothertogdom kende een opvallende sectorale mix van kantoren, industrie, shoppingcenters en residentieel vastgoed.

Toch is het herstel niet zonder kanttekeningen. Internationale spanningen en hun economische impact zorgen ervoor dat investeerders voorzichtig blijven.

Financieringsvoorwaarden blijven stabiel

Op monetair vlak verlaagde de Europese Centrale Bank (ECB) de voorbije twaalf maanden meermaals haar beleidsrente tot 2 procent. Nu de inflatie rond de doelstelling van 2 procent stabiliseert, verwachten de meeste economen in 2026 een status quo.

In die context beoordeelt 82 procent van de ondervraagde investeerders de financieringsvoorwaarden als stabiel of verbeterend: 56 procent ziet geen verandering tegenover begin 2025, terwijl 26 procent een verbetering vaststelt. Slechts 18 procent spreekt van een verslechtering. Banken integreren intussen systematisch ESG-criteria in hun kredietverlening, wat het structurele karakter van die normen bevestigt.

Logistiek blijft favoriet, datacenters winnen terrein

Het vertrouwen vertaalt zich ook in de investeringsstrategie: 88 procent van de investeerders behoudt of verhoogt zijn blootstelling aan vastgoed. Daarvan wil 44 procent zijn positie uitbreiden en 44 procent ze behouden. Een minderheid van 12 procent kiest voor een afbouw.

Wat de sectorvoorkeuren betreft, blijft logistiek de favoriete activaklasse, zowel vandaag als met het oog op de toekomst. Dat is een verschuiving tegenover vorig jaar, toen ‘multifamily’ als meest beloftevol werd beschouwd. Kantoren klimmen opnieuw naar de tweede plaats, gevolgd door retail en residentieel verhuurvastgoed. Ook hotels winnen aan populariteit.

Binnen de alternatieve segmenten maken datacenters een opvallende opmars. Gedreven door de groei van artificiële intelligentie en de stijgende nood aan datacapaciteit, staat het segment met 47 procent van de voorkeurstemmen bovenaan, nagenoeg gelijk met studentenhuisvesting, die bij de vorige bevraging nog koploper was. Betaalbare huisvesting verliest daarentegen terrein (39 procent tegenover 46 procent in 2025), onder meer door twijfels over overheidssteun in een krap budgettair klimaat.

Verwachte daling van kantoor-rendementen

De verwachtingen rond rendementen verschillen per activaklasse. In 2025 daalden de kantoor-rendementen in Luxemburg met 25 basispunten tot 4,5 procent, terwijl logistieke rendementen met 10 basispunten terugliepen tot 4,9 procent.

Voor 2026 verwacht 46 procent van de investeerders een verdere daling van de kantoor-rendementen, vooral in België. Momenteel stabiliseren die rond 5 procent in Brussel en 5,75 procent in Vlaanderen. Voor logistiek (63 procent) en retail (51 procent) rekent een meerderheid op stabiele rendementen.

Duidelijk zicht op de risico’s

Investeerders blijven zich bewust van de risico’s. In 2025 werd de terugkeer van Donald Trump naar het Witte Huis door 76 procent van de respondenten als grootste bedreiging gezien — een inschatting die volgens velen intussen is bevestigd door recente ontwikkelingen.

Voor 2026 blijven politieke spanningen in Europa en daarbuiten de voornaamste bezorgdheid (69 procent), gevolgd door de economische groeivooruitzichten (63 procent, tegenover 48 procent een jaar eerder). Ook inflatie en rentevoeten blijven voor 47 procent een aandachtspunt, al lijkt daar recent stabilisatie op te treden.

2026: terugkeer van liquiditeit?

Ondanks schommelingen in het Amerikaanse handelsbeleid en aanhoudende spanningen in het Midden-Oosten, zorgen recente referentietransacties voor meer duidelijkheid over haalbare waarderingen bij verkoop. In combinatie met stabiele financieringsvoorwaarden vermindert dat de onzekerheid, vooral voor zogenoemde ‘value-add’-investeerders die nieuwe projecten opstarten.

Volgens Vincent Van Brée, Head of Capital Markets bij JLL BeLux, zijn de voorwaarden aanwezig om de liquiditeit in alle segmenten te herstellen. Zowel kantoren als shoppingcenters kunnen een degelijk jaar tegemoet gaan, terwijl ook het hotelsegment op een sterke prestatie mikt.

Na een periode van afwachten lijkt de vastgoedmarkt zo een nieuwe fase in te gaan: bedachtzaam, maar duidelijk gericht op herstel.