Gemeentelijke fiscaliteit 2026: onroerende voorheffing stijgt in 86 gemeenten

In 2026 zal de lokale fiscaliteit zwaarder wegen op het budget van veel Belgische gezinnen. De reden: de gespannen financiële situatie van tal van gemeenten, die hun inkomsten moeten verhogen om hun begroting in evenwicht te houden. En in het vizier: een belasting die eigenaars maar al te goed kennen, de onroerende voorheffing.

Van de 565 gemeenten in België hebben er dit jaar 86 hun opcentiemen op de onroerende voorheffing verhoogd. Daarnaast hebben 46 gemeenten het aanvullend tarief op de personenbelasting (PB) verhoogd, en 24 hebben beslist om beide belastingen te verhogen.

Ter vergelijking: in 2025 verhoogden slechts 16 gemeenten deze belastingen. De beweging is dus duidelijk.

De verhoogde fiscale druk is het gevolg van een combinatie van factoren:
stijgende structurele kosten (pensioenen, personeel, OCMW’s, politiezones, hulpdiensten);
investeringsnoden;
en een verwachte daling van bepaalde inkomsten, onder meer door de federale hervorming van de personenbelasting.

In Wallonië worden grote steden zoals Luik, Charleroi, Namen of Bergen bijzonder getroffen. Negen van hen genieten trouwens van het gewestelijke steunplan “Oxygène” om hun schuld te herfinancieren. Het gecumuleerde tekort van deze grote steden zou tegen 2029 kunnen oplopen tot 250 miljoen euro.

Waarom de onroerende voorheffing het voornaamste doelwit is

Voor gemeenten is de onroerende voorheffing een snelle en efficiënte hefboom. Ze ontvangen meer dan 70% van de opbrengsten van deze belasting. Alleen al deze belasting vertegenwoordigt ongeveer 60% van de gemeentelijke fiscale inkomsten.

Daar komt nog een ander element bij: in 2026 wordt het kadastraal inkomen – de basis voor de berekening van de voorheffing – met 2,5% geïndexeerd. Zelfs zonder verhoging van de opcentiemen zou de belasting dus automatisch stijgen.

Maar veel gemeenten hebben ervoor gekozen om verder te gaan.

Voorbeeld in Brussel

In Ukkel stijgen de opcentiemen van 2.940 naar 3.400. Voor een woning met een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1.000 euro zal de onroerende voorheffing in 2026 ongeveer 1.290 euro bedragen, tegenover 1.130 euro het jaar voordien, een stijging van meer dan 14%.

De gemeente legt uit dat ze deze belasting al tien jaar niet meer had verhoogd en dat deze beslissing noodzakelijk was om een tekort te vermijden. In ruil werd de personenbelasting er licht verlaagd en wordt een premie ingevoerd voor bepaalde alleen-eigenaars met lagere inkomens.

Dezelfde trend zie je in de Stad Brussel, waar de opcentiemen stijgen van 2.950 naar 3.457.

Een directe impact op de vastgoedmarkt

Maar wat zijn de gevolgen voor eigenaars en toekomstige kopers?

1. Een hogere houdkost

De stijging van de onroerende voorheffing verhoogt de jaarlijkse kost om een woning aan te houden. Voor investeerders, vooral voor wie meerdere panden bezit, kan het huurrendement onder druk komen te staan.

Sommige gemeenten nemen die keuze bewust en stellen dat de inspanning meer moet rusten op “de breedste schouders”.

2. Extra druk op gezinnen

Voor eigenaars-bewoners komt deze stijging bovenop een context die al gekenmerkt wordt door:
de stijgende kosten van energetische renovatie,
de evolutie van de EPC-normen,
en in sommige gevallen de verhoging van lokale premies of belastingen.

In gemeenten waar de personenbelasting werd verlaagd, kan het effect gedeeltelijk gecompenseerd worden. Maar dat is niet overal het geval.

3. Een factor om mee te nemen in elk vastgoedproject

Voor kandidaat-kopers wordt de gemeentelijke fiscaliteit een strategisch criterium. Twee vergelijkbare woningen in naburige gemeenten kunnen op lange termijn een aanzienlijk fiscaal verschil vertonen.

In een context waarin energetische renovatie onvermijdelijk wordt, kan de combinatie van werken, financiering en lokale fiscaliteit zwaar doorwegen in de globale berekening van een project.

Naar een duurzaam hogere vastgoedfiscaliteit?

De trend die je in 2026 ziet, is mogelijk niet louter conjunctureel. Gemeenten worden geconfronteerd met stijgende kosten en een federale hervorming van de personenbelasting die hun inkomstenbasis via de opcentiemen geleidelijk vermindert.

De verhoging van de belastingvrije som – van 10.910 euro in 2025 naar 15.300 euro in 2029 – zal immers leiden tot een geraamd verlies van tussen 95 en 135 miljoen euro voor de Waalse gemeenten tegen 2030.

Gezien deze beperkingen blijft de vastgoedfiscaliteit één van de weinige hefbomen die lokaal beheerd worden.

Voor eigenaars en toekomstige bouwers is waakzaamheid dus aangewezen: naast de aankoopprijs, de bouwkost of de energieprestaties wordt de gemeentelijke fiscale last een sleutelelement in elke vastgoedbeslissing.

In 2026 geldt meer dan ooit: bouwen, kopen of renoveren betekent ook aandachtig… de lijn “onroerende voorheffing” in je budget analyseren.