Huis kopen zonder getrouwd te zijn: deze juridische valkuilen moet je kennen

Een huis kopen met je partner is vaak een van de belangrijkste projecten in een mensenleven. Maar wanneer partners niet getrouwd zijn, kunnen bepaalde juridische regels voor onaangename verrassingen zorgen. Hypothecair krediet, verdeling van de eigen inbreng, een eventuele scheiding of overlijden: het is verstandig om verschillende situaties vooraf te bekijken voordat je de aankoopakte ondertekent.

Zoals L’Echo onlangs herinnerde, kopen vandaag steeds meer koppels een woning zonder getrouwd te zijn, bijvoorbeeld als wettelijk samenwonenden of als eenvoudige partners. Een situatie die steeds vaker voorkomt… maar die wel enkele voorzorgsmaatregelen vraagt.

Het krediet: een gezamenlijke verantwoordelijkheid

Een eerste belangrijke regel: wanneer een koppel samen een hypothecair krediet afsluit, zijn beide partners hoofdelijk aansprakelijk voor de terugbetaling.

Concreet betekent dit dat de bank het volledige bedrag van de schuld kan opeisen bij een van beide kredietnemers. Zelfs als één partner stopt met betalen, blijft de andere volledig verantwoordelijk voor de terugbetaling.

Die solidariteit geldt ongeacht het statuut van het koppel: wettelijk samenwonenden, feitelijk samenwonenden of eenvoudige partners.

Let op met de eigen inbreng

In veel koppels brengen partners niet hetzelfde bedrag in bij de aankoop. Toch gaat de wet meestal uit van een eigendom in gelijke delen (50/50) als er niets anders in de akte wordt vermeld.

Om toekomstige discussies te vermijden, is het essentieel om de situatie vanaf het begin duidelijk te regelen met de notaris. In de praktijk bestaan er meestal twee oplossingen.

1. De eigendom verdelen volgens de inbreng

Als een van de partners meer eigen middelen inbrengt, kan de eigendom anders worden verdeeld in de aankoopakte, bijvoorbeeld 60/40 of 70/30.

Die verdeling geldt dan ook bij de verkoop van het pand of bij een eventuele scheiding.

2. Schulderkenning tussen partners

Een andere mogelijkheid is eigenaar blijven aan 50/50, maar een schulderkenning tussen partners opstellen.

In dat geval krijgt de partner die meer geld heeft ingebracht eerst zijn extra bijdrage terug wanneer de woning wordt verkocht of wanneer het koppel uit elkaar gaat.

Sommige notarissen raden ook aan om een evolutieve tabel bij te houden waarin latere investeringen worden opgenomen, zoals renovatiewerken of andere verbeteringen aan de woning.

Een regeling voorzien bij een scheiding

Wanneer twee partners samen kopen, komen ze terecht in wat het recht een vrijwillige onverdeeldheid noemt. In principe is de toestemming van beide partners nodig om daaruit te stappen.

Maar bij een conflict of een scheiding kan de situatie snel ingewikkeld worden.

Om blokkeringen te vermijden, wordt aangeraden om al bij de aankoop te voorzien in:

• een clausule om uit de onverdeeldheid te treden
• een voorkooprecht (pacte de préférence)

Dat laatste betekent dat wanneer een van de partners zijn deel wil verkopen, de andere partner voorrang krijgt om dat aandeel over te nemen.

Uiteraard moet die partner dan wel alleen het resterende hypothecaire krediet kunnen dragen én de toestemming van de bank krijgen.

Het vaak vergeten risico: overlijden

Bij een vastgoedkoop wordt zelden gedacht aan overlijden. Toch kunnen de gevolgen zwaar zijn.

De situatie hangt af van het statuut van het koppel.

Wettelijk samenwonenden: de langstlevende partner krijgt het vruchtgebruik van de gezinswoning.

Feitelijk samenwonenden: er bestaat geen automatisch erfrecht. In de wet worden partners als vreemden beschouwd.

In dat laatste geval gaat het aandeel van de overledene naar zijn erfgenamen (kinderen, ouders…), die zelfs de verkoop van de woning kunnen vragen.

Een clausule om je partner te beschermen

Om dit scenario te vermijden, raden notarissen vaak een aanwasclausule in de aankoopakte aan.

Die clausule zorgt ervoor dat de langstlevende partner automatisch eigenaar wordt van het aandeel van de overledene.

Het voordeel is dubbel:

• de langstlevende partner beschermen
• zeer hoge successierechten tussen ongehuwde partners vermijden, die in sommige gevallen tot 80% kunnen oplopen

De overlevende partner betaalt dan enkel registratierechten op het verworven aandeel.

Anticiperen om onaangename verrassingen te vermijden

Een huis kopen met twee zonder getrouwd te zijn is perfect mogelijk, maar vraagt wel extra juridische aandacht.

De verdeling van de eigendom verduidelijken, scenario’s voor scheiding of overlijden voorzien en afspraken formaliseren bij de notaris kunnen veel conflicten voorkomen.

Want wanneer het om vastgoed gaat — vaak de grootste investering van je leven — is het beter om het ergste te voorzien om het beste te beschermen.