Studenten op kot: Brussel duurst, Gent kampt met tekort

De zesde editie van Kotkompas (2026), opgesteld door Stadim en Diggit StudentLife, biedt een uitgebreide analyse van de toestand van de studentenhuisvestingsmarkt in België. Het rapport brengt een aanhoudend structureel onevenwicht tussen vraag en aanbod aan het licht, gekenmerkt door een groeiende kloof tussen studentensteden en een blijvende druk op de betaalbaarheid.

Stadim, dat beschikt over een lange ervaring in analyse, advies en waardering van vastgoed in de Benelux, en Diggit StudentLife, dat continu instaat voor het beheer van studentenkamers, hebben hun jaarverslag gepubliceerd.

België telt ongeveer 525.000 studenten in het hoger onderwijs voor het academiejaar 2024-2025, een groei van 2 % (ongeveer 9.000 extra studenten) ten opzichte van het voorgaande jaar. Deze groei wordt voornamelijk gedragen door Vlaanderen en Brussel.

Een top 10 van steden concentreert 90 % van de totale studentenpopulatie. Brussel blijft de grootste studentenstad met 127.000 ingeschrevenen, gevolgd door Gent (83.000) en Leuven (56.500). De Belgische markt is echter niet homogeen. De “kotratio’s” (percentage studenten dat ter plaatse woont) verschillen sterk: 80 % in Leuven, 50 % in Gent, maar slechts 20 % in Antwerpen. Sommige steden zoals Kortrijk of Namen vertonen tekenen van stabilisatie, of zelfs een lichte overaanbod, terwijl Gent kampt met een structureel tekort van 10.000 kamers.

Brussel, een dure markt

Het rapport benadrukt ook dat een analyse van de prijzen inclusief kosten moet gebeuren om relevant te zijn. De gemiddelde totale kost (TK) in België bedraagt 590 € per maand. Dit bedrag bestaat uit een gemiddelde nettohuur van 485 € en gemiddelde kosten van 105 €.

Brussel blijft de duurste markt met een gemiddelde TK van 695 €, tegenover 610 € in Vlaanderen en 535 € in Wallonië. Een enquête bij 1.500 studenten toont duidelijke trends in hun keuzecriteria. De absolute prioriteiten zijn prijs en internetverbinding, die als essentieel worden beschouwd. Ze gaan alle andere parameters vooraf. Daarna volgen hygiëne en de afstand tot de onderwijsinstelling.

Internationale studenten (die een groeiend aandeel van de vraag vertegenwoordigen) hebben specifieke behoeften: 95 % van hen woont op kot (tegen een veel lager percentage bij Belgische studenten) en 90 % blijft er ook in het weekend. Zij geven de voorkeur aan grootschalige residenties (PBSA) met private sanitaire voorzieningen.

Wat de drempels betreft, noemt 35 % van de studenten die niet in de stad wonen een gebrek aan budget als belangrijkste reden. Bovendien heeft 1 op de 4 studenten moeite om zijn huur of energiefacturen te betalen. Hoewel duurzaamheid (E voor Environment) centraal staat in bank- en beleidsstrategieën, blijft het voor studenten een secundair criterium. 60 % van de studenten is enkel bereid meer te betalen voor een duurzame woning als zij daar een rechtstreeks financieel voordeel in zien via lagere energiefacturen.

Wat investeerders betreft, is studentenhuisvesting uitgegroeid tot een mature en veerkrachtige activaklasse, die steeds meer institutionele investeerders aantrekt.

De initiële brutorendementen voor kwalitatieve complexen in grote steden liggen tussen 4,5 % en 5,6 %. Ontwikkelaars worden echter geconfronteerd met belangrijke obstakels, waaronder de traagheid van vergunningsprocedures (meer dan 4 jaar voor 65 % van de projecten) en de onzekerheid rond nieuwe lokale belastingen (zoals in Gent of Brussel).

Trend naar verkoop per unit

In Gent is een verschuiving zichtbaar naar de verkoop van kamers per stuk aan particuliere investeerders om de rendabiliteit van projecten te garanderen.

Tot slot bevat het rapport een discussie tussen twee AI-systemen (ChatGPT en Claude) over de toekomst van de markt. Zij voorspellen een co-existentie tussen het traditionele kot en grootschalige professionele residenties, en benadrukken dat de sleutel ligt in een betere samenwerking tussen de publieke en private sector om de betaalbaarheid te garanderen. AI zelf wordt bovendien steeds meer geïntegreerd in het beheer en de beveiliging van gebouwen.

Samengevat bevindt de Belgische studentenhuisvestingsmarkt zich in 2026 op een kantelpunt: ze professionaliseert snel om te voldoen aan een groeiende internationale vraag, maar moet tegelijk omgaan met sterke regelgevende beperkingen en een dringende nood aan betaalbare kamers voor lokale studenten.

L.B.