Btw van 6%: waarom sommigen alarm slaan

Terwijl de begrotingsdebatten van dit begin 2026 het idee van een uitbreiding van het btw-tarief van 6% naar alle nieuwbouw opnieuw op tafel leggen, slaat Melvin Lecoq, bestuurder van Accès Habitat, een ontwikkelaar gespecialiseerd in de herwaardering van stadscentra, alarm. Hoewel de maatregel aantrekkelijk lijkt voor de koopkracht, dreigt ze de revitalisering van stadscentra te ondermijnen ten voordele van een verwoestende stedelijke spreiding. Analyse van een expert die weigert het hart van onze steden op te offeren op het altaar van fiscale vereenvoudiging…

Sinds de cruciale hervorming van juli 2025 is het verlaagde btw-tarief van 6% de belangrijkste motor geworden van sloop-heropbouw in België. Voor geëngageerde ontwikkelaars zoals Accès Habitat, dat zich heeft gespecialiseerd in de herwaardering van stadscentra in Wallonië, met focus op sloop-heropbouwprojecten om duurzame en performante woningen te creëren die geïntegreerd zijn in het lokale sociale en architecturale weefsel, is dit fiscale onderscheid geen louter concurrentieel voordeel: het is de essentiële parameter die het mogelijk maakt om ongezonde leegstaande panden om te vormen tot duurzame woningen. Toch dreigt vandaag een voorstel tot veralgemening dit fragiele evenwicht te verstoren.

Voor Melvin Lecoq, bestuurder van Accès Habitat, zou het toepassen van hetzelfde tarief op “pure nieuwbouw” (op onbebouwde grond) en “heropbouw” een fundamentele strategische fout zijn. “De btw van 6% veralgemenen betekent twee totaal verschillende realiteiten op gelijke voet plaatsen: bouwen op een weide of een stuk stad heropbouwen. Net dat onderscheid maakt de transformatie van onze stadscentra mogelijk,” benadrukt hij.

De ontwikkelaar herinnert eraan dat de sector de voorbije maanden door een wetgevende storm moest navigeren: tussen de wijzigingen in de registratierechten in januari 2025 en de overgangsregimes rond btw is de onzekerheid constant. In die context fungeert de btw van 6% voor heropbouw als een kompas. Als die universeel wordt, verdwijnt de prikkel om voor de stedelijke complexiteit te kiezen in plaats van de eenvoud van de randgebieden.

Het spook van de stedelijke spreiding

Het grootste risico dat Melvin Lecoq ziet, is een massale terugkeer naar wat hij “groene weiden” noemt: percelen aan de rand, mooi, vlak en makkelijk toegankelijk. Zonder fiscaal voordeel om de moeilijkheid van de stad te compenseren, zullen ontwikkelaars de stadscentra verlaten.

“Vanaf het moment dat sloop-heropbouw uiteindelijk meer nadelen dan voordelen heeft, zal men helaas alleen nog voor nieuwbouw kiezen,” legt hij uit. Deze verschuiving naar velden en weiden staat haaks op de klimaatdoelstellingen en de bescherming van biodiversiteit. Door “gemakkelijke nieuwbouw” te stimuleren, wordt stedelijke spreiding automatisch aangemoedigd, met gevolgen voor mobiliteit en bodemverharding.

Waarom is heropbouw structureel duurder? Melvin Lecoq wijst op een vaak door de wetgever onderschatte “logistieke penalty”. Bouwen in een dichtbebouwde omgeving brengt beperkingen met zich mee die je op het platteland niet tegenkomt, zoals een chirurgische coördinatie (een werf tussen twee rijhuizen beheren vereist complexe stabiliteitsstudies en constante voorzorgsmaatregelen om schade aan naburige panden te vermijden) of moeilijke toegankelijkheid (in de stad is elke levering een puzzel). “Wanneer we balkons van 6 ton moeten leveren met grote kranen in het stadscentrum, hebben we verkeerslichten en herhaaldelijke gemeentelijke vergunningen nodig. We storen ook vaak de buurtbewoners,” benadrukt de bestuurder van Accès Habitat.

Daar komen nog mogelijke verrassingen bij, want in tegenstelling tot een weide kan een sloopproject verborgen milieuproblemen bevatten: asbest, bodemvervuiling of onverwachte instabiliteit.

Deze technische en administratieve meerkost wordt geschat op ongeveer 15%. Vandaag maakt het btw-tarief van 6% het mogelijk om deze onzichtbare “logistieke belasting” te compenseren. Als dezelfde btw van 6% wordt toegekend aan wie bouwt op een onbebouwd terrein zonder deze beperkingen, wordt het stedelijke project economisch onhaalbaar.

Veiligheid en herwaardering

Naast de economische aspecten staat ook het imago van onze steden op het spel. Sloop-heropbouw maakt het mogelijk om leegstaande en verloederde panden, die onveiligheid creëren, te elimineren. “Gebouwen die worden achtergelaten: als die morgen verdwijnen, betekent dat ook minder onveiligheid in het stadscentrum. En onveiligheid jaagt handel weg. Niemand heeft er belang bij dat winkels en bewoners vertrekken,” waarschuwt Melvin Lecoq.

Heropbouw zorgt ook voor een aanzienlijke verbetering van de levenskwaliteit: woningen volgens de huidige EPC-normen, luchtdichtheidstesten (blowerdoortest) en certificering zoals CertiBeau. Deze nieuwe gebouwen verminderen geluidsoverlast voor bewoners en buren en creëren een rustiger stadsklimaat. “Ik kan u een van onze recente projecten noemen. Buren die ons aan het begin van de werf bekritiseerden, feliciteren ons vandaag omdat het nieuwe gebouw de straat verfraait en hun eigen woningen opwaardeert,” vertelt hij.

Melvin Lecoq brengt ook een genuanceerde kijk op de huidige moeilijkheden in de sector. Volgens hem komt de vraag naar een veralgemeende btw van 6% soms van ontwikkelaars die hun aanbod niet hebben aangepast aan de nieuwe verwachtingen van de post-covidmarkt.

Hij gebruikt een maritieme metafoor: “Wie kapitein is van een klein schip voor een ijsberg kan snel links of rechts sturen en zich aanpassen. Maar wie een cruiseschip bestuurt, heeft tijd nodig om af te remmen.” Vandaag verkoopt een project zonder kwalitatieve buitenruimte (minstens 8 m² balkon) of aangepaste voorzieningen niet meer. De btw van 6% mag geen “reddingsboei” zijn om woningen te verkopen die niet langer beantwoorden aan de verwachtingen van kopers. Het probleem is structureel, niet louter fiscaal.

Voor een slimme en gerichte fiscaliteit

De analyse van Melvin Lecoq is duidelijk: de veralgemening van de btw van 6% is een schijnoplossing die structurele problemen verbergt en tegelijk een flagrante onrechtvaardigheid creëert voor wie risico’s neemt om de stad in de stad te heropbouwen.

“Om kwaliteitsvol wonen en dynamische steden te garanderen, moet de overheid deze specifieke hefboom voor heropbouw behouden. Alleen zo kan men ervoor zorgen dat ontwikkelaars blijven inzetten op het aanpakken van braakliggende terreinen en ongezonde gebouwen, in plaats van te kiezen voor het gemak van bouwen op weiden,” besluit hij.

L.B.