Hypotheekrente op 4%: wat betekent dit voor kopers?

Het signaal is duidelijk: woonkredieten worden in België duidelijk duurder. Voor het eerst in meer dan twaalf jaar stijgen de rentevoeten voor hypothecaire leningen opnieuw boven de symbolische grens van 4%, wat een keerpunt bevestigt voor kandidaat-kopers. Alleen een snelle beëindiging van het conflict in het Midden-Oosten zou deze trend kunnen keren, al komt die van ver en werd ze door analisten al verwacht.

Volgens gegevens van kredietmakelaar Immotheker Finotheker, overgenomen door L’Echo, is de gemiddelde vaste rente voor een lening op 25 jaar — de meest gekozen looptijd — begin april boven die grens gestegen. Een niveau dat sinds februari 2014 niet meer werd gezien. Tegelijk is het rendement van de Belgische OLO op tien jaar (lineaire obligaties), een belangrijke referentie voor banken, gestegen tot boven 3,7%, het hoogste peil sinds 2012. Dat wijst op een algemene stijging van de langetermijnrentes.

Voor gezinnen is de impact meteen voelbaar. Voor een lening van 300.000 euro op 25 jaar bedraagt de maandelijkse afbetaling vandaag ongeveer 1.574 euro aan 4,02%, tegenover 1.468 euro een jaar geleden. Een verschil van meer dan 100 euro per maand, wat neerkomt op tienduizenden euro’s extra over de volledige looptijd van de lening.

Achter die stijging zitten verschillende factoren. De geopolitieke spanningen in het Midden-Oosten houden de druk op de energieprijzen hoog en wakkeren de inflatievrees opnieuw aan. In die context verwachten de markten een mogelijke verstrenging van het monetaire beleid van de Europese Centrale Bank. “Het vooruitzicht van een langdurig conflict met blijvend hoge energieprijzen herschikt de kaarten”, analyseert econoom Bernard Keppenne (CBC) in L’Echo, die wijst op het risico van nieuwe renteverhogingen in de komende maanden.

De vraag naar kredieten daalt duidelijk

De stijgende rente heeft intussen al zeer concrete gevolgen op de Belgische markt. Volgens de recentste statistieken van de Nationale Bank van België (NBB) is het volume van nieuwe hypothecaire kredieten duidelijk gedaald tegenover de voorgaande jaren. In 2023 daalde de kredietproductie al met bijna 20% tegenover 2022, en ook in 2024 blijft de trend neerwaarts gericht.

De NBB stelt ook vast dat de toekenningsvoorwaarden strenger worden. Banken zijn voorzichtiger, vooral bij risicovollere profielen, en het aandeel kredieten met een hoge quotiteit (meer dan 90% van de woningprijs) neemt af. Tegelijk stijgt het aandeel van het inkomen dat naar aflossingen gaat, waardoor je leencapaciteit automatisch daalt.

Febelfin, de federatie van de financiële sector, bevestigt die evolutie. Banken zien de vraag naar kredieten terugvallen en merken een verandering in het gedrag van kredietnemers, met meer simulaties, meer vergelijkingen en in sommige gevallen uitgestelde projecten.

Een vastgoedmarkt die vertraagt

Die context weegt rechtstreeks op de Belgische vastgoedmarkt. Recente cijfers van de Federatie van het Notariaat (Fednot) tonen een daling van het aantal transacties, na de zeer dynamische jaren na corona. De markt blijft actief, maar is duidelijk minder vlot.

Aan de prijszijde wijzen gegevens van Immoweb op een fase van stabilisatie, of zelfs lichte correcties in bepaalde regio’s. Kopers zijn gevoeliger geworden voor de totale kost van hun lening dan voor de prijs van de woning zelf, wat het marktevenwicht geleidelijk verandert.

Een andere opvallende trend: eigen middelen worden steeds belangrijker. Door de hogere rente zijn gezinnen met een stevige spaarbuffer in het voordeel, terwijl starters het moeilijker krijgen om hun financiering rond te krijgen.

De vraag is nu of deze stijging zich zal doorzetten. Alles hangt af van de evolutie van de inflatie en de internationale context. Een stabilisatie is mogelijk als de geopolitieke spanningen afnemen. Maar als de energieprijzen opnieuw stijgen, kunnen de markten blijven anticiperen op een strenger monetair beleid, wat de druk op de rente hoog houdt.

In deze nieuwe context komt de Belgische vastgoedmarkt in een aanpassingsfase terecht. Zonder in een crisis te belanden, sluit ze wel een decennium van bijzonder goedkope kredieten af. De terugkeer naar rentevoeten rond 4% betekent een structurele verandering, die zowel je koopkracht als de algemene dynamiek van de markt hertekent.