Drie keer de huur verdienen: wat mag een verhuurder eisen?

Goed nieuws voor verhuurders… maar ongerustheid bij huurders. In een arrest van 30 maart heeft de Raad van State een gevoelig debat op de Belgische huurmarkt beslecht: een verhuurder mag eisen dat het inkomen van een kandidaat-huurder minstens drie keer de huurprijs (inclusief lasten) bedraagt. Een wijdverspreide praktijk… die nu juridisch bevestigd is.

De zaak ontstond in Brussel, waar een koppel kandidaat-huurders werd geweigerd omdat hun inkomen niet voldeed aan de vereiste. Zij dienden klacht in bij de Brusselse huisvestingsinspectie.

Gevolg: een boete van 800 euro voor de verhuurder.

Maar daar bleef het niet bij. De Raad van State gaf de verhuurder uiteindelijk gelijk en oordeelde dat deze inkomenseis niet disproportioneel is en op zich geen discriminatie vormt, aangezien ze dient om de solvabiliteit van de huurder te controleren.

Een beslissing die wordt toegejuicht door het Syndicaat van Eigenaars en Mede-eigenaars, dat spreekt van een “langverwachte verduidelijking”.

Discriminatie of risicobeheer?

In België, en zeker in Brussel, is het wettelijk verboden om te discrimineren op basis van vermogen — of dat nu gaat om het bedrag, de oorsprong of de aard van de inkomsten.

Concreet betekent dit dat een verhuurder wel de financiële draagkracht mag nagaan, maar bepaalde informatie niet mag opvragen (zoals een arbeidsovereenkomst of de identiteit van de werkgever, volgens regionale richtlijnen).

Die dunne grens zorgde lange tijd voor onzekerheid bij verhuurders.

Met dit arrest wordt het kader duidelijker: de solvabiliteit controleren mag, zolang dit proportioneel gebeurt.

Een praktijk die al bestond

In de praktijk wordt de regel van “3 keer de huur” al lang toegepast door verhuurders en makelaars, om het risico op wanbetaling te beperken.

Toch aarzelden sommigen om die strikt toe te passen, uit vrees voor beschuldigingen van discriminatie. Daardoor werden dossiers soms aanvaard met zeer beperkte financiële marge.

Deze uitspraak kan dat veranderen… en de selectie strenger maken.

Huurders onder druk in een gespannen markt

Aan de kant van de huurders groeit de bezorgdheid. Want deze eis dreigt een deel van de kandidaten uit te sluiten, zeker in een context van stijgende huurprijzen.

In Brussel zijn de huurprijzen de voorbije jaren sterk gestegen:

• +38% voor gezinsappartementen
• +44% voor tweekamerappartementen tussen 2020 en 2025

Voor veel huishoudens wordt het daardoor steeds moeilijker om aan de inkomenseis te voldoen.

Volgens huurdersverenigingen ligt het echte probleem elders: niet de inkomens zijn te laag, maar de huren te hoog.

Naar een selectievere huurmarkt?

Deze beslissing van de Raad van State kan een keerpunt betekenen. Ze biedt meer rechtszekerheid aan verhuurders, maar dreigt tegelijk de toegang tot de huurmarkt te bemoeilijken voor bepaalde groepen.

In een Belgische huurmarkt die al onder druk staat, blijft het zoeken naar een evenwicht tussen bescherming van huurders en zekerheid voor verhuurders.

Eén ding is zeker: een sterk dossier voorleggen wordt belangrijker dan ooit.