Huurverhoging in België: wanneer mag je weigeren?

Een melding van een huurverhoging kan snel vragen oproepen. In België zijn zulke verhogingen nochtans strikt gereglementeerd. In sommige gevallen kan je ze zelfs weigeren. Dit zegt de wet en zo reageer je concreet.

Een huurverhoging… maar niet zomaar

In België kan een verhuurder de huurprijs tijdens de looptijd van het contract niet zomaar verhogen. Het bedrag wordt vastgelegd in de huurovereenkomst en kan enkel in welbepaalde gevallen aangepast worden. Het meest voorkomende mechanisme is de jaarlijkse indexatie, waarmee de huur wordt afgestemd op de evolutie van de levensduurte.

Die indexatie is echter niet automatisch. Ze moet expliciet in het huurcontract vermeld staan en kan slechts één keer per jaar gebeuren, op de verjaardag van het contract. De berekening is gebaseerd op de gezondheidsindex, een officiële referentie in België. Zonder indexatieclausule kan er tijdens de looptijd van het contract geen verhoging worden toegepast.

Hoe kan een verhuurder de huur indexeren?

De indexatie volgt een wettelijk vastgelegde formule. De nieuwe huur wordt berekend door de basishuur te vermenigvuldigen met de nieuwe index en vervolgens te delen door de startindex. Die startindex komt overeen met de gezondheidsindex van de maand vóór de ondertekening van het contract, terwijl de nieuwe index die is van de maand vóór de verjaardag van het contract.

In de praktijk betekent dit dat de verhuurder een correcte en onderbouwde berekening moet maken. Als hij de indexatie niet op tijd toepast, kan hij dat nog retroactief doen, maar enkel voor de laatste drie maanden. Daarna vervalt die mogelijkheid.

Specifieke regels rond energieprestaties

Sinds enkele jaren speelt ook de energieprestatie een rol in de huurwetgeving. In Wallonië en Brussel hangt de mogelijkheid om de huur te indexeren onder meer af van het EPC-certificaat van de woning. Ook in Vlaanderen heeft de energieprestatie invloed op de indexatie.

Concreet werden woningen met een slecht EPC-label (scores D, E of F) tussen 2022 en 2023 tijdelijk onderworpen aan een beperking of zelfs een verbod op indexatie. Sindsdien is indexatie opnieuw mogelijk, maar wel onder voorwaarden: verhuurders mogen de gemiste verhogingen uit die periode niet volledig inhalen.

De bedoeling is duidelijk: eigenaars aanzetten tot energetische renovaties. Energiezuinige woningen (A tot C) kunnen normaal geïndexeerd worden, terwijl minder performante woningen benadeeld blijven.

In de praktijk kunnen energieverslindende woningen dus gedeeltelijk of volledig uitgesloten worden van indexatie. In sommige gevallen kan een slecht scorende woning dus niet op de klassieke manier geïndexeerd worden.

Kan je een huurverhoging weigeren?

Je kan een huurverhoging weigeren, maar alleen als die niet aan de wettelijke voorwaarden voldoet. Er zijn verschillende situaties mogelijk.

Als het contract geen indexatieclausule bevat, is elke verhoging automatisch ongeldig. Ook een fout in de berekening of het gebruik van een verkeerde index kan betwist worden. Hetzelfde geldt wanneer de verhuurder een retroactieve indexatie wil toepassen voor meer dan drie maanden.

Ook de energieprestatie kan een rol spelen. Als de woning niet voldoet aan de regionale regels, kan de indexatie beperkt of zelfs verboden zijn.

Wat bij werken of een nieuw contract?

Naast de jaarlijkse indexatie zijn er nog andere situaties waarin de huur kan veranderen. Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer de verhuurder belangrijke werken uitvoert. Het moet dan wel gaan om echte verbeteringen, en niet om gewone herstellingen of onderhoud. In dat geval kan een verhoging voorgesteld worden, maar die vereist een akkoord tussen beide partijen.

Ook het einde van het contract is een sleutelmoment. Bij een hernieuwing kan de verhuurder een nieuwe huurprijs voorstellen, meestal gebaseerd op de marktprijzen. Je blijft echter vrij om die nieuwe voorwaarden te aanvaarden of te weigeren.

Hoe kan je een huurverhoging betwisten?

Als een verhoging onterecht lijkt, begin je best met de basis te controleren: het contract, de berekening van de indexatie en de energieprestatie van de woning. Vaak volstaat een gesprek met de verhuurder om misverstanden of fouten recht te zetten.

Blijft het probleem bestaan, dan kan je je weigering schriftelijk bevestigen, bij voorkeur via een aangetekende brief. In laatste instantie kan je naar de vrederechter stappen of gebruikmaken van bemiddeling, afhankelijk van de mogelijkheden in jouw regio.

Een strikt kader om misbruik te vermijden

De Belgische wetgeving wil een evenwicht bewaren tussen de rechten van eigenaars en de bescherming van huurders. De indexatie maakt het mogelijk om de huur aan te passen aan de inflatie, maar blijft strikt gereglementeerd om misbruik te voorkomen.

In de praktijk moet elke verhoging gerechtvaardigd, transparant en conform de regels zijn. Voor jou als huurder is het vooral belangrijk om je rechten te kennen en ze indien nodig te laten gelden.