Belgische fiscus spoort steeds makkelijker buitenlandse vastgoedinkomsten op

Eigenaars die hun woning verhuren via Airbnb of een tweede verblijf in het buitenland bezitten, doen er goed aan hun belastingaangifte grondig na te kijken. Volgens informatie gepubliceerd door L’Echo heeft de FOD Financiën zijn controles op vastgoedinkomsten ook in 2025 voortgezet, met bijzondere aandacht voor toeristische verhuur, buitenlandse eigendommen en meerwaarden op vastgoed.

Hoewel het totale aantal controles sterk is gedaald tegenover 2024, blijft de fiscus bepaalde risicoprofielen nauwlettend opvolgen.

Minder Airbnb-controles… maar nog altijd veel rechtzettingen

In 2025 controleerde de fiscus 1.192 belastingplichtigen die inkomsten haalden uit toeristische verhuur of kortetermijnverhuur. Dat is duidelijk minder dan in 2024, toen meer dan 5.000 controles werden uitgevoerd in het kader van de invoering van de Europese DAC7-richtlijn.

Die regelgeving verplicht digitale platformen die actief zijn binnen de Europese Unie — zoals Airbnb — om bepaalde gegevens door te geven aan de nationale belastingadministraties.

Dankzij die informatie-uitwisseling stelde de FOD Financiën vast dat heel wat eigenaars inkomsten uit gemeubelde verhuur foutief aangaven, vooral het deel dat beschouwd wordt als roerend inkomen.

Volgens de administratie leidde ongeveer 70% van de gecontroleerde dossiers tot een fiscale rechtzetting.

Buitenlandse tweede verblijven extra in het vizier

Een van de belangrijkste evoluties van de voorbije maanden betreft vastgoed in het buitenland. De Belgische fiscus beschikt vandaag over steeds meer informatie dankzij automatische gegevensuitwisselingen tussen Europese en internationale belastingdiensten.

Resultaat: bijna 1.900 belastingplichtigen werden in 2025 gecontroleerd op vastgoedinkomsten uit buitenlandse eigendommen, tegenover iets meer dan 1.100 het jaar voordien.

Het doel is duidelijk: nagaan of buitenlandse vastgoedinkomsten correct worden aangegeven. Heel wat Belgen bezitten vandaag een tweede verblijf in Spanje, Portugal, Frankrijk of Italië, dat soms een deel van het jaar verhuurd wordt via toeristische platformen.

Hoewel die inkomsten vaak belast worden in het land waar het pand zich bevindt, moeten ze meestal ook vermeld worden in de Belgische belastingaangifte om de belasting correct te kunnen berekenen.

Opgepast met snelle aankoop-verkoopoperaties

De FOD Financiën voert ook strengere controles uit op belastingplichtigen die op korte tijd meerdere vastgoedtransacties uitvoeren.

In 2025 werden 884 belastingplichtigen gecontroleerd op vastgoedmeerwaarden, tegenover 758 in 2024.

Ter herinnering: wanneer een vastgoedpand binnen de vijf jaar na aankoop opnieuw verkocht wordt — behalve de gezinswoning — kan een belasting van 16,5% verschuldigd zijn op de gerealiseerde meerwaarde.

Maar vooral investeerders die dergelijke transacties regelmatig uitvoeren, lopen risico. De fiscus kan die activiteiten immers beschouwen als een professionele activiteit in plaats van een normaal beheer van privévermogen.

In dat geval worden de winsten niet langer belast als klassieke meerwaarden, maar als beroepsinkomsten, met belastingtarieven die kunnen oplopen tot 50%, afhankelijk van het marginale belastingtarief van de belastingplichtige.

Het doel: een steeds transparantere vastgoedmarkt

Hoewel het totale aantal vastgoedcontroles in 2025 daalde van meer dan 10.000 dossiers naar ongeveer 5.400, betekent dat volgens de fiscus niet dat de controles versoepelen.

De FOD Financiën benadrukt dat grote controlecampagnes die gekoppeld zijn aan nieuwe regelgeving — zoals DAC7 — tijdelijk voor een piek in het aantal dossiers zorgen, waarna een stabilisatie volgt.

In de praktijk beschikt de fiscus vandaag over steeds performantere tools om gegevens van digitale platformen, internationale uitwisselingen en vastgoedtransacties met elkaar te kruisen.

Voor eigenaars, investeerders en mensen die actief zijn in toeristische verhuur blijft voorzichtigheid dus aangewezen: vastgoedinkomsten, zowel in België als in het buitenland, zijn vandaag veel moeilijker te verbergen.