Banken verstrekken woonkredieten soms zelfs met verlies

Ondanks de fors gestegen rentevoeten verdienen banken vandaag nog amper aan nieuwe woonkredieten. Volgens de Nationale Bank zijn de winstmarges op hypotheken door de hevige concurrentie zo sterk geslonken dat sommige leningen zelfs met verlies worden toegekend, zo schrijft De Tijd.

Dat lijkt op het eerste gezicht tegenstrijdig, aangezien de rente op woonkredieten de voorbije maanden sterk is gestegen. Toch blijkt uit het jaarlijkse stabiliteitsrapport van de Nationale Bank dat Belgische banken hun hypotheken nog altijd tegen bijzonder scherpe tarieven aanbieden. Vooral kredieten met een looptijd van 20 tot 25 jaar blijken in sommige gevallen verlieslatend te zijn.

Strategisch product

Voor banken blijft een woonlening nochtans een strategisch product. Ze gebruiken hypotheken om klanten langdurig aan zich te binden en bijkomende inkomsten te genereren. In ruil voor een gunstig tarief verwachten banken vaak dat klanten hun loon op een zichtrekening laten storten of bijkomende producten afsluiten, zoals een brand- of schuldsaldoverzekering. Om hun marktaandeel te behouden, blijven banken daarom agressief concurreren op prijs.

De Nationale Bank baseert zich daarbij op de zogenoemde commerciële marge: het verschil tussen de rente die banken aanrekenen voor een hypotheek en de ‘swaprente’ die ze zelf betalen om hun renterisico’s af te dekken. Volgens de toezichthouder schommelde die brutomarge de voorbije jaren rond 0,6 à 0,7 procent, aanzienlijk lager dan vroeger. Voor de pandemie lag die marge doorgaans boven 1 procent, en tussen 2019 en 2021 zelfs rond 1,4 procent. Die terugval is vooral het gevolg van de intense concurrentie én van de snelle renteverhogingen na de pandemie. Daardoor stegen de financieringskosten van banken sneller dan ze de hypotheekrentes konden aanpassen.

Bovendien houdt die brutomarge nog geen rekening met andere kosten, zoals wanbetalingen, operationele uitgaven of vervroegde terugbetalingen. Wanneer die elementen wel worden meegerekend, blijkt de gemiddelde nettorentemarge sinds de tweede helft van 2022 negatief te zijn. Voor hypotheken met een looptijd van 20 tot 25 jaar bedroeg die marge eind vorig jaar zelfs -0,50 procent. “Dat betekent dat de recente kredietproductie in België op zichzelf verlieslatend was”, concludeert de Nationale Bank, die zich openlijk vragen stelt bij de houdbaarheid van het huidige prijsbeleid van de banken.

Compenseren

Toch slagen banken er voorlopig in die lage marges te compenseren via de verkoop van andere, rendabelere producten zoals spaar- en beleggingsproducten en verzekeringen. Dankzij hogere commissie-inkomsten uit die kruisverkoop bleef de totale winst van de Belgische banken vorig jaar vrijwel stabiel op 8,4 miljard euro. De Nationale Bank waarschuwt echter ook voor risico’s. Woonkredieten lopen doorgaans veel langer dan de andere financiële producten die banken aan dezelfde klanten verkopen. Wanneer hypotheken langdurig tegen te lage of zelfs negatieve marges worden verstrekt, kan dat uiteindelijk wegen op de rendabiliteit van de volledige kredietportefeuille én van de sector als geheel.

De analyse van de Nationale Bank kan bovendien opnieuw het debat over de spaarrentes aanwakkeren. Banken benadrukken al langer dat de rente op Belgische spaarboekjes lager ligt dan in de buurlanden, omdat die deposito’s worden gebruikt om langlopende leningen met vaste rente te financieren. Nu een renteverlaging door de Europese Centrale Bank in juni steeds waarschijnlijker lijkt, zal ook de discussie over de vergoeding op spaarboekjes vermoedelijk opnieuw oplaaien. Banken zullen het rapport wellicht aangrijpen als argument dat er weinig ruimte is om de spaarrentes verder te verhogen.