Ruim 1 miljoen euro aan boetes voor niet-aangegeven verbouwingen

De fiscus heeft sinds de invoering van een nieuw sanctiesysteem in 2024 al 719 administratieve boetes uitgedeeld aan eigenaars die verbouwingen of andere wijzigingen aan hun woning niet of te laat hebben aangegeven. Samen vertegenwoordigen die boetes een bedrag van ruim 1,1 miljoen euro. Dat blijkt uit cijfers van de federale overheidsdienst Financiën die werden opgevraagd door De Tijd.

De boetes zijn bedoeld voor eigenaars die renovaties, uitbreidingen of andere aanpassingen aan hun woning niet correct melden, terwijl die een invloed kunnen hebben op het kadastraal inkomen (KI). Dat KI is een fictief huurinkomen dat onder meer dient als basis voor de berekening van de onroerende voorheffing. Een hoger KI betekent doorgaans ook een hogere belastingfactuur.

Sterke stijging van het aantal boetes

In 2024 werden 61 boetes opgelegd. Een jaar later steeg dat aantal fors tot 459. Voor 2026 staat de teller voorlopig op 199 sancties. De boetes variëren van 250 tot 3.000 euro. Gemiddeld bedraagt de sanctie 1.519 euro, terwijl de mediaan op 2.000 euro ligt. Het systeem van administratieve boetes werd in 2024 ingevoerd door de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (AAPD), het vroegere kadaster. Volgens de fiscus bevindt de procedure zich nog steeds in een opstartfase. "Het aantal boetes zal de komende jaren waarschijnlijk verder toenemen", zegt Francis Adyns, woordvoerder van de FOD Financiën. "In sommige provincies werd de procedure later ingevoerd, waardoor een deel van de boetes voor dossiers uit het voorbije jaar pas in 2026 wordt geïnd."

Eerst waarschuwingen, pas daarna een boete

Wie vreest onmiddellijk een sanctie te krijgen, hoeft zich volgens de fiscus geen zorgen te maken. Vooraleer een boete wordt opgelegd, krijgen eigenaars meerdere kansen om hun situatie recht te zetten. "Er is een systeem van schriftelijke waarschuwingen en plaatsbezoeken ingevoerd. Gemiddeld krijgt een belastingplichtige vijf keer de kans om alsnog de nodige informatie over de uitgevoerde werken te bezorgen", aldus Adyns. Eigenaars kunnen bovendien bezwaar indienen tegen een opgelegde boete.

Wat moet u aangeven?

Elke wijziging aan een woning die het comfort verhoogt en mogelijk ook de huurwaarde doet stijgen, moet binnen de dertig dagen na voltooiing worden gemeld aan de fiscus. Bij vergunningsplichtige verbouwingen wordt de gemeente automatisch op de hoogte gebracht en informeert zij het kadaster. Wie zonder vergunning verbouwt, moet echter zelf aangifte doen. Gebeurt dat niet, dan kan de fiscus alsnog ingrijpen.

Controles via terreinbezoeken én immosites

Om niet-aangegeven verbouwingen op te sporen, maakt de fiscus gebruik van terreincontroles, administratieve gegevens en digitale bronnen. Daarbij kunnen ook foto's en informatie op vastgoedwebsites worden gebruikt om na te gaan of het kadastraal inkomen nog overeenstemt met de werkelijke toestand van de woning. De controles kunnen zowel willekeurig gebeuren als naar aanleiding van vermoedens van onregelmatigheden.

Gemeenten helpen mee zoeken

Ook steden en gemeenten worden steeds nauwer betrokken bij de actualisering van kadastrale gegevens. Het kadaster stuurde recent een omzendbrief naar lokale besturen met richtlijnen over de aangifteprocedure. Volgens Nathalie Debast, woordvoerster van de Vereniging van Vlaamse Steden en Gemeenten (VVSG), stellen gemeenten samen met de AAPD lijsten op van woningen waarvan bepaalde comfortelementen, zoals een badkamer of centrale verwarming, volgens de kadastrale gegevens ontbreken. Eigenaars ontvangen vervolgens een brief met een aangifteformulier. Op basis van die informatie kan de FOD Financiën beslissen om het kadastraal inkomen te herzien.

Meer fiscale rechtvaardigheid

Volgens de VVSG is de aanpak vooral een kwestie van fiscale rechtvaardigheid. De huidige kadastrale inkomens zijn immers gebaseerd op een waardering uit 1975. Hoewel ze sindsdien worden geïndexeerd, is een algemene herziening nooit doorgevoerd, ondanks de oorspronkelijke bedoeling om die om de tien jaar te actualiseren. "Steden en gemeenten vragen de federale overheid al jaren om een actualisering van het KI. Als dat federaal niet gebeurt, probeert men nu via gerichte controles toch meer correcties door te voeren", zegt Debast. "Het gaat in de eerste plaats om een eerlijkere belastingheffing, al zijn extra inkomsten voor de lokale besturen uiteraard ook welkom." Een deel van de opbrengst van de onroerende voorheffing vloeit immers rechtstreeks naar de gemeenten.