Knokke, Nieuwpoort of Oostende: waar stijgen de vastgoedprijzen het snelst?

Een appartement aan zee kost gemiddeld 4.245 euro/m², bijna 36% meer dan het Belgische gemiddelde. De prijzen aan de kust stijgen met +3,4% op jaarbasis, iets sterker dan het nationale gemiddelde, maar de dynamiek vertraagt de afgelopen drie maanden. En hoe dichter bij het strand, hoe groter het prijsverschil wordt…

Vastgoedplatform Immoweb analyseerde de vastgoedmarkt aan de Belgische kust. Daaruit blijkt dat de kust haar bijzondere positie binnen het Belgische vastgoedlandschap behoudt. Volgens de meest recente analyse, gebaseerd op de appartementprijzen van 1 mei 2026, bedraagt de gemiddelde prijs in de kustgemeenten 4.245 euro/m², tegenover 3.131 euro/m² op nationaal niveau. Met andere woorden: een appartement aan zee kost nog steeds bijna 36% meer dan het Belgische gemiddelde en ongeveer 11% meer dan het gemiddelde in West-Vlaanderen (3.816 euro/m²).

Na de correctie die tussen 2023 en 2024 werd vastgesteld als gevolg van de stijgende rentevoeten, kende de appartementenmarkt aan de kust een sterker herstel dan verwacht. Over de voorbije twaalf maanden stegen de prijzen met 3,4%, tegenover 2,7% in heel België en 3,3% in West-Vlaanderen. De meest recente indicatoren wijzen echter op een vertraging van die groei: de prijzen stegen slechts met 0,8% in vijf maanden en met 0,4% in drie maanden, tegenover respectievelijk 1,5% en 1,0% voor heel België.

Van Knokke tot Bredene: grote prijsverschillen

“Een tweede verblijf kopen is, in tegenstelling tot een hoofdverblijfplaats, meestal geen onmiddellijke noodzaak en kan dus worden uitgesteld wanneer de economische omstandigheden minder gunstig worden”, legt Sebastian Schatke, econoom bij Immoweb, uit.

Maar waar betaal je het meest? De prijshiërarchie tussen de kustgemeenten blijft bijzonder uitgesproken. Knokke-Heist blijft veruit de duurste gemeente, met een gemiddelde prijs van 6.612 euro/m² voor een appartement. Daarmee laat het duidelijk Nieuwpoort (5.236 euro/m²) en Koksijde (4.372 euro/m²) achter zich. Aan de andere kant van de markt blijven Bredene (2.828 euro/m²), Blankenberge (2.854 euro/m²) en Oostende (2.957 euro/m²) de meest betaalbare kustgemeenten.

Het verschil is aanzienlijk: in Knokke-Heist ligt de gemiddelde prijs per vierkante meter meer dan dubbel zo hoog als in Bredene. Dat bevestigt dat de Belgische kust geen homogene markt is, maar een verzameling van micro-markten waar enkele kilometers verschil een grote impact kunnen hebben op de prijs per vierkante meter.

Op jaarbasis laat Nieuwpoort de sterkste groei optekenen met +10,2%. Ook over drie jaar (+12,8%) onderscheidt de gemeente zich als een bijzonder aantrekkelijke kustmarkt. Middelkerke noteert eveneens een stevige jaarlijkse stijging (+6,5%) en kent met +41,4% de sterkste prijsstijging over tien jaar van alle onderzochte gemeenten. Aan de andere kant van het spectrum kent De Haan de zwakste jaarlijkse groei (+0,4%), terwijl Bredene, Oostende en Koksijde rond +0,9% schommelen op twaalf maanden tijd.

Blijvende aantrekkingskracht

Op middellange en lange termijn moeten de prestaties van de kustmarkt worden bekeken in het licht van haar hogere volatiliteit, in tegenstelling tot de Belgische vastgoedmarkt die een regelmatiger evolutie kent. Na de sterke prijsstijgingen in de periode na corona en de daaropvolgende correctie tijdens de rentestijgingen, blijft de kustmarkt op langere termijn toch stevig presteren. Over vijf jaar noteren de kustgemeenten een gemiddelde prijsstijging van +14,3%, hoger dan het Belgische gemiddelde (+13,5%) en dat van West-Vlaanderen (+12,7%).

Die veerkracht is te verklaren door de fundamenten van de kustmarkt, waar een structureel beperkt aanbod blijft botsen op een sterke vraag.

“De kust is per definitie beperkt, wat het aanbod automatisch afremt. Daarnaast zijn er meer hoogwaardige appartementen en blijft de kust veel babyboomers aantrekken na hun pensioen. De aantrekkingskracht van de zee, het strand en de levenskwaliteit doet de rest”, voegt Sebastian Schatke toe.

De nabijheid van het strand maakt het verschil

De analyse bevestigt ook de grote impact van de afstand tot het strand. Bij vergelijkbare eigenschappen geniet een appartement op minder dan 100 meter van het strand een prijsbonus van +24,5% tegenover andere woningen. Wanneer de afstanden nog preciezer worden vergeleken, loopt die premie zelfs op tot +41,6% voor woningen op minder dan 100 meter van het strand tegenover woningen die meer dan één kilometer verwijderd liggen.

Daarna neemt het effect geleidelijk af. Appartementen op 101 tot 500 meter van het strand genieten nog een premie van +21,1%, terwijl woningen tussen 501 meter en 1 kilometer van het strand nog steeds een meerwaarde van +9,9% behouden tegenover panden op meer dan één kilometer afstand.

Deze verschillen tonen aan dat de onmiddellijke nabijheid van de zee, zelfs in een voorzichtiger markt, een van de weinige factoren blijft die een duidelijke meerwaarde kunnen ondersteunen. De aantrekkingskracht van de kust speelt zich dus niet alleen af van gemeente tot gemeente, maar ook van straat tot straat, en soms zelfs van gebouw tot gebouw. De Noordzee lijkt haar aantrekkingskracht op de Belgen dan ook nog lang niet verloren te hebben