Waarom bouwen en kopen in Wallonië almaar moeilijker wordt

De Belg heeft volgens het bekende gezegde een baksteen in de maag. Toch botst die diepgewortelde wens om eigenaar te worden vandaag, zeker in Wallonië, op een harde realiteit. Een overvoorzichtige administratie, een toenemende juridisering van projecten, steeds strengere normen en terughoudende banken maken van het traject naar een eigen woning een ware hindernissenloop. Melvin Lecoq, bestuurder van Accès Habitat, een projectontwikkelaar gespecialiseerd in de herwaardering van stadscentra, legt uit welke vier grote blokkades vandaag de sector verlammen.

In Wallonië blijft vastgoed dé veilige investering bij uitstek en een belangrijk sociaal statussymbool. Toch is de paradox opvallend: terwijl de vraag naar duurzame woningen in stadscentra groter is dan ooit, wordt het aanbod schaarser en blijven de prijzen stijgen. Dat is niet alleen het gevolg van duurdere bouwmaterialen, maar ook van een opeenstapeling van structurele obstakels die zowel projectontwikkelaars als kandidaat-bouwers ontmoedigen.

Volgens Melvin Lecoq zijn we terechtgekomen in een ongeziene periode van complexiteit die het beroep van projectontwikkelaar volledig hertekent.

Een administratief doolhof

De eerste hinderpaal is de administratieve complexiteit, die de voorbije jaren sterk is toegenomen. Voor vrijwel elk project, of het nu gaat om een appartementsgebouw of een verkaveling met woningen, zijn vandaag tal van voorafgaande studies verplicht.

"Hoe meer de tijd vordert, hoe meer bijkomende studies worden gevraagd," stelt Melvin Lecoq vast.

De administratie lijkt volgens hem steeds meer te handelen vanuit een logica van maximale voorzorg. Uit vrees voor toekomstige problemen worden voortdurend bijkomende veiligheidsvereisten opgelegd.

Sinds de zware overstromingen van 2021 is waterbeheer een cruciaal aandachtspunt geworden. Hydrologische studies worden tegenwoordig systematisch gevraagd zodra er sprake kan zijn van een mogelijke afstromingsas, zelfs wanneer het terrein zich niet in een officieel overstromingsgevoelig gebied bevindt.

Massale elektrificatie zorgt voor extra studies

Daarbovenop komt de uitdaging van de energietransitie. De massale elektrificatie van woningen, elektrische auto's en warmtepompen vereist complexe netstudies bij netbeheerders zoals ORES, nog vóór de vergunningsaanvraag wordt ingediend.

Projectontwikkelaars moeten vandaag aantonen dat het elektriciteitsnet in de straat voldoende capaciteit heeft om toekomstige behoeften op te vangen. Vroeger gebeurde die controle veel later in het proces.

Hoewel deze studies nuttig zijn om toekomstige problemen te vermijden, veroorzaken ze aanzienlijke kosten en vooral enorme vertragingen nog vóór de eerste schop de grond in gaat.

Bezwaarprocedures als nationale sport

Een tweede belangrijke rem is de manier waarop beroepsprocedures zijn geëvolueerd tot een soort nationale sport.

In België, en zeker in Wallonië, maken de procedures het bijzonder eenvoudig om bezwaar aan te tekenen tegen projecten. Daardoor belanden veel dossiers in een permanente juridische onzekerheid.

Buurtbewoners beschikken over zestig dagen om beroep aan te tekenen, terwijl het Waals Gewest dertig dagen heeft om gemeentelijke vergunningen te onderzoeken.

Volgens Melvin Lecoq zijn die bezwaren vaak "arm aan inhoud maar rijk aan vorm". Het gebeurt regelmatig dat een project wordt geblokkeerd omdat een buur simpelweg niet akkoord gaat met het project.

Dergelijke klachten verplichten steden en gemeenten voortdurend om zich te verantwoorden. Lokale overheden nemen vandaag immers elke opmerking van omwonenden bijzonder ernstig.

Het risico op veroudering

Die onzekerheid heeft nog een ander neveneffect: het risico op technologische veroudering.

Tussen het moment waarop een project wordt ontworpen en het moment waarop het na alle beroepsprocedures effectief kan starten, veranderen technologieën en marktnoden vaak ingrijpend.

Melvin Lecoq maakt daarbij een opvallende vergelijking met de windenergiesector. Sommige windmolenprojecten die na jaren van procedures eindelijk een vergunning kregen, werden uiteindelijk niet uitgevoerd omdat de oorspronkelijk geplande technologie intussen achterhaald was.

Volgens hem dreigt hetzelfde te gebeuren bij nieuwbouwprojecten: woningen opleveren die ontworpen werden volgens normen en verwachtingen van drie of vier jaar geleden.

Een voortdurende opeenstapeling van normen

De derde blokkade is wat vaak normeninflatie wordt genoemd.

Steeds strengere EPB-eisen, CertIBEau-controles voor het waterbeheer, nieuwe akoestische normen: de regelgeving blijft zich opstapelen.

Melvin Lecoq betwist niet dat deze normen nuttig zijn voor het wooncomfort en de duurzaamheid van gebouwen. Hij benadrukt zelfs dat Accès Habitat vaak vooruitloopt op toekomstige akoestische normen om niet-professionele kopers beter te beschermen.

Toch wijst hij op het onvermijdelijke financiële effect ervan.

Elke bijkomende technische vereiste vraagt gespecialiseerde experts, certificeringen en specifieke materialen. Deze bijkomende kosten liggen buiten de controle van projectontwikkelaars en worden uiteindelijk doorgerekend aan de eindklant.

Het risico bestaat dat nieuwbouw evolueert naar een product dat enkel nog bereikbaar is voor een beperkte groep kopers, terwijl overheden tegelijk inzetten op verdichting en stadsvernieuwing voor een breed publiek.

Banken trekken de teugels aan

Daar komt nog een vierde factor bij: de toenemende terughoudendheid van banken.

Financiering vormt vaak de laatste grote hindernis en die wordt steeds moeilijker te nemen.

Sinds het einde van de coronacrisis zijn banken veel voorzichtiger geworden tegenover vastgoedprojecten. Moeilijkheden bij de verkoop van sommige projecten hebben geleid tot meer wantrouwen.

Volgens de cijfers die Melvin Lecoq aanhaalt, vindt vandaag ongeveer één project op drie geen automatische financiering meer als je de situatie vergelijkt met de periode vóór Covid.

Sinds begin 2026 zijn de voorwaarden zelfs verder verstrengd. Banken vragen hogere eigen inbrengen van ontwikkelaars. Waar vroeger een eigen bijdrage van 20 procent vaak volstond, wordt vandaag meestal minstens 30 procent gevraagd, zelfs aan ervaren en financieel sterke spelers.

Een gezonde selectie

Toch nuanceert Melvin Lecoq deze evolutie.

Hoewel strengere financieringsvoorwaarden de groei afremmen, zorgen ze volgens hem ook voor een gezonde selectie binnen de sector.

Opportunistische spelers en speculanten verdwijnen uit de markt, terwijl professionele ontwikkelaars met een solide financiële en technische basis overblijven.

Voor de uiteindelijke koper kan dat zelfs een extra vorm van zekerheid betekenen: wie bouwt, beschikt doorgaans over voldoende middelen en ervaring om projecten succesvol af te ronden.

Naar een nieuw tijdperk voor de bouwsector

Daar ligt volgens Lecoq de grote paradox van de Waalse vastgoedmarkt.

Nooit was de behoefte aan kwalitatieve woningen in stadscentra groter, maar tegelijk was het nog nooit zo moeilijk om die woningen daadwerkelijk te realiseren.

Het werk van een projectontwikkelaar bestaat vandaag niet langer alleen uit bouwen. Het gaat steeds meer om het navigeren door een complexe wereld van administratieve, juridische en financiële verplichtingen.

Wil de beroemde Belgische baksteen in de maag ook in de toekomst betaalbaar blijven, dan is een bredere maatschappelijke bewustwording nodig.

Veiligheid, duurzaamheid en kwaliteit zijn essentieel, maar mogen niet uitmonden in een bureaucratisch systeem dat het eigenaarschap onbereikbaar maakt.

De toekomst van wonen in Wallonië zal afhangen van een vernieuwde dialoog tussen overheden, banken en vastgoedprofessionals, zodat deze obstakels kunnen uitgroeien tot kwaliteitsstandaarden zonder de betaalbaarheid van wonen verder onder druk te zetten.