Vlaamse regering trekt registratierechten weer op naar 3 procent

Wie in Vlaanderen een eigen woning koopt, zal vanaf 2027 opnieuw 3 procent registratierechten betalen. De Vlaamse regering draait daarmee een belastingverlaging van amper een jaar geleden terug. Voor de koper van een gemiddelde woning betekent dat al snel enkele duizenden euro’s extra. De maatregel maakt deel uit van het ultieme begrotingsvoorstel van minister-president Matthias Diependaele (N-VA), waarover de regeringspartijen nog geen definitief akkoord hebben bereikt.

N-VA, Vooruit en CD&V waren dicht bij een akkoord over de Vlaamse begroting, maar de onderhandelingen werden na een lange nacht stilgelegd. Viceminister-president Hilde Crevits (CD&V) kreeg een appelflauwte en een kabinetschef van Vooruit moest met een ambulance worden afgevoerd. 

Kort voor de onderbreking had minister-president Matthias Diependaele een ultiem voorstel op tafel gelegd. Daaruit raakten intussen verschillende maatregelen bekend. De meest opvallende is de verhoging van de registratierechten op de aankoop van de enige en eigen woning: van 2 naar 3 procent. Deze week zou alles definitief afgeklopt worden.

Daarmee draait de Vlaamse regering een beslissing terug die ze zelf pas op 1 januari 2025 invoerde. Toen werd het tarief verlaagd van 3 naar 2 procent, als een van de grote beloften uit het Vlaamse regeerakkoord. Nu wordt die verlaging opnieuw geschrapt. Aanvankelijk lag een verhoging tot 3 procent voor woningen van meer dan 500.000 euro op tafel. In het ultieme voorstel zou die grens evenwel volledig verdwijnen. Het tarief van 3 procent zou opnieuw gelden voor alle eigen en enige woningen.

Tot 3.950 euro meer voor een woning

De financiële impact is concreet. Een woning die vandaag 395.000 euro kost, is goed voor 7.900 euro registratierechten. Bij een tarief van 3 procent loopt dat bedrag op tot 11.850 euro: een verschil van 3.950 euro. Voor een woning van 350.000 euro stijgt de belasting van 7.000 naar 10.500 euro. Dat is 3.500 euro extra. Bij een gemiddeld appartement bedraagt de meerkost volgens de berekeningen ongeveer 2.880 euro.

De registratierechten moeten bovendien onmiddellijk met eigen middelen worden betaald. Ze kunnen niet zomaar worden meegefinancierd via de hypothecaire lening. Daardoor kan de hogere belasting vooral voor starters een bijkomende drempel vormen.

Volgens John Romain, CEO van adviesbureau Immotheker, zal de impact voor de meeste kopers evenwel beperkt blijven, zegt hij in een reactie aan De Tijd. Wie daardoor niet langer aan voldoende eigen inbreng komt, zal volgens hem mogelijk enkele maanden langer moeten sparen of extra steun van de ouders nodig hebben. Ook de mogelijke invloed op de woningprijzen blijft volgens hem een open vraag. Johan Krijgsman, CEO van vastgoedmakelaar ERA, waarschuwt dan weer dat vooral starters opnieuw moeilijker toegang krijgen tot de koopmarkt. Zij zouden daardoor langer aangewezen blijven op de huurmarkt, waar de prijzen eveneens stijgen en het aanbod onder druk staat.

Ook Filip Dewaele van vastgoedgroep Dewaele wijst op een belangrijk praktisch punt: wanneer gaat het nieuwe tarief precies in? Volgens hem maakt het een groot verschil of de datum van het compromis dan wel de notariële akte bepalend wordt.

Na het sluiten van een koopovereenkomst hebben kopers maximaal vier maanden om de notariële akte te laten verlijden. Als het compromis als referentiedatum geldt, krijgen kandidaat-kopers meer tijd om een verhoging te vermijden en kan volgens Dewaele een plotse rush op de woningmarkt worden voorkomen.

Vastgoedsector hekelt plotse ommezwaai

De vastgoedsector reageert in De Tijd vooral misnoegd op de snelle koerswijziging. “De woningmarkt heeft nood aan meer aanbod en een voorspelbaar beleid”, zegt Kristophe Thijs, communicatiedirecteur van de vastgoedfederatie CIB. Gezinnen plannen de aankoop van een woning vaak maanden op voorhand, stelt hij. “Voor hen zijn stabiele spelregels geen luxe.”

De kritiek gaat daarmee niet alleen over het bedrag dat kopers extra moeten betalen, maar ook over de voorspelbaarheid van het beleid. De registratierechten werden nog maar anderhalf jaar geleden verlaagd van 3 naar 2 procent. Nu wordt die beslissing alweer teruggedraaid. Dat maakt de maatregel ook politiek gevoelig. De verlaging van de registratierechten was bij de regeringsvorming een belangrijke trofee voor N-VA. Diependaele maakte er tijdens zijn vorige legislatuur als Vlaams minister van Financiën en Wonen een van zijn speerpunten van. In het Vlaamse regeerakkoord werd de verlaging bovendien expliciet gekoppeld aan de ambitie om wonen betaalbaarder te maken.

Alle regeringspartijen betalen mee

De discussie over de registratierechten kwam de voorbije dagen al op tafel tijdens de begrotingsonderhandelingen. Aanvankelijk wilde Vooruit de verhoging beperken tot woningen van meer dan 500.000 euro. Op die manier zouden goedkopere woningen buiten schot blijven.

Dat voorstel kreeg echter tegenwind van zowel N-VA als CD&V. Een grens van 500.000 euro zou vooral gezinnen die een grotere woning nodig hebben of in dure stedelijke gebieden wonen treffen. In steden als Antwerpen en Gent zijn woningen van die prijsklasse bovendien geen uitzondering. In het uiteindelijke voorstel kiest de Vlaamse regering daarom voor een algemene verhoging naar 3 procent. Daardoor delen alle kopers van een eigen woning in de meerkost.

Dat maakt de maatregel voor elk van de drie regeringspartijen gevoelig. Vooruit moet aanvaarden dat ook kopers van goedkopere woningen meer betalen. Voor CD&V komt de verhoging moeilijk samen met de ambitie om gezinnen toegang te geven tot betaalbare woningen. En voor N-VA betekent ze dat Diependaele terugkomt op een belastingverlaging die hij zelf eerder verdedigde.

Opbrengst moet begroting helpen stutten

De verhoging moet vooral extra inkomsten opleveren voor de Vlaamse begroting. Hoeveel de maatregel precies in het laatje brengt, is nog niet duidelijk.

De grootteorde is wel bekend. De verlaging van de registratierechten van 3 naar 2 procent kostte de Vlaamse overheid vanaf 2025 ongeveer 190 miljoen euro. Door die verlaging opnieuw terug te draaien, kan een aanzienlijk deel van dat bedrag opnieuw worden vrijgemaakt. De registratierechten zijn daarmee een relatief eenvoudig middel om extra inkomsten te genereren. Tegelijk is de maatregel politiek opvallend: de Vlaamse regering draait een van haar eigen belastingverlagingen al na korte tijd terug.