Hypotheekrente op 4%: Belgen verliezen 7 m² aan vastgoedkoopkracht

Ben je van plan om een huis of appartement te kopen? Met hetzelfde budget kun je vandaag minder vierkante meters kopen dan aan het begin van het jaar. Door de hypotheekrente die opnieuw 4% bedraagt en de vastgoedprijzen die blijven stijgen, hebben Belgische gezinnen sinds januari gemiddeld 7 m² aan vastgoedkoopkracht verloren.

De situatie wordt opnieuw moeilijker voor kandidaat-kopers. Na een periode van relatieve rust is de hypotheekrente weer gestegen. Volgens Belfius Bank, geciteerd in de nieuwe Immoweb-prijsindex voor het derde kwartaal van 2026, bedraagt die rente nu 4% in België en ligt ze daarmee hoger dan eind 2023.

Het probleem? Tegelijkertijd dalen de woningprijzen niet. In het derde kwartaal van 2026 stegen ze opnieuw met 1,1%. Het gevolg: met een vergelijkbaar inkomen kun je vandaag minder groot kopen dan aan het begin van het jaar.

Van 108 naar 101 m² koopkracht

Het cijfer spreekt voor zich. Sinds januari hebben Belgische gezinnen gemiddeld 7 m² aan vastgoedkoopkracht verloren. Hun gemiddelde aankoopcapaciteit daalde daardoor van 108 naar 101 m², waarmee ze opnieuw in de buurt komt van het dieptepunt van eind 2023.

Immoweb heeft berekend waar dat verlies vandaan komt. De stijging van de hypotheekrente met 0,7 procentpunt sinds het begin van het jaar kostte op zichzelf al het equivalent van 6 m². De stijging van de vastgoedprijzen (+2,9%) deed daar nog eens 3 m² vanaf.

De inkomensontwikkeling werkte gelukkig in de andere richting. Onder meer dankzij de indexering aan het begin van het jaar kregen gezinnen het equivalent van 2 m² aan koopkracht terug. Toch blijft de eindbalans duidelijk negatief: 7 m² minder in negen maanden tijd.

“De stijging van de inkomens heeft een klein deel van de schok opgevangen, maar was onvoldoende om de hogere rente en stijgende prijzen te compenseren. Met een verlies van 7 m² sinds het begin van het jaar nadert de aankoopcapaciteit van Belgische gezinnen opnieuw de grens van 100 m²”, zegt Jonathan Frisch, hoofdeconoom bij Immoweb.

Waarom heeft een hogere rente zo'n grote impact op je budget?

Een hypotheekrente die enkele tienden van een procentpunt stijgt, lijkt misschien niet zo spectaculair. Maar bij een lening van enkele honderdduizenden euro's die je over 20 of 25 jaar terugbetaalt, kan het verschil aanzienlijk zijn.

Wil je dezelfde maandelijkse aflossing behouden, dan betekent een hogere rente dat je minder kapitaal kunt lenen. Je moet dan meer eigen middelen inbrengen, een goedkopere woning zoeken of genoegen nemen met minder vierkante meters.

Dat effect wordt nog versterkt doordat de vastgoedprijzen blijven stijgen.

In het derde kwartaal stelt Immoweb een gemiddelde prijsstijging van 1,1% vast in België. Huizen werden iets duurder (+1,2%) en halen een gemiddelde vraagprijs van 2.167 euro/m². Voor appartementen bedraagt de stijging 0,9%, tot gemiddeld 3.159 euro/m².

Over twaalf maanden bedraagt de vastgoedprijsinflatie volgens Immoweb inmiddels 3,2%.

“De prijzen blijven dus sneller stijgen, ondanks de hogere hypotheekrente”, stelt Jonathan Frisch vast.

Brussel wijkt af van Vlaanderen en Wallonië

De prijsstijging is lang niet overal in België even groot.

Over de afgelopen twaalf maanden stegen de vraagprijzen met 3,9% in Vlaanderen en 2,5% in Wallonië, tegenover slechts 1,3% in Brussel.

Het verschil is nog duidelijker wanneer we alleen naar het derde kwartaal kijken. De prijzen stegen met 1,3% in Vlaanderen en 1,1% in Wallonië, terwijl de stijging in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest beperkt bleef tot 0,1%.

Immoweb schuift verschillende mogelijke verklaringen naar voren. Wallonië en Vlaanderen hebben onder meer de registratierechten verlaagd, terwijl Brussel geen vergelijkbare hervorming doorvoerde. Het al hoge prijsniveau in de hoofdstad kan kandidaat-kopers bovendien gevoeliger maken voor de stijgende kosten van een woonkrediet.

Van 1.405 euro/m² in Charleroi tot 3.869 euro/m² in Leuven

De verschillen worden nog opvallender wanneer je naar de belangrijkste steden van het land kijkt.

Op 1 oktober is Charleroi de goedkoopste stad van de twaalf markten die Immoweb analyseerde, met een gemiddelde vraagprijs van 1.405 euro/m². Het is bovendien de enige stad uit de selectie waar de prijzen in het derde kwartaal daalden: -0,3%.

Ook Bergen blijft onder de grens van 2.000 euro, met 1.661 euro/m². Daar stegen de prijzen wel met 1,7% in drie maanden.

In Luik betaal je inmiddels gemiddeld 2.070 euro/m². Vooral de prijsstijging valt er op: +2% in drie maanden, een van de sterkste toenames in de rangschikking. Namen is duurder, met 2.306 euro/m², na een stijging van 1% in het afgelopen kwartaal.

Antwerpen kent de sterkste prijsstijging

In Vlaanderen liggen de prijzen doorgaans hoger. In Hasselt betaal je gemiddeld 2.601 euro/m², in Brugge 2.691 euro en in Oostende 2.695 euro.

Mechelen komt uit op 2.849 euro/m², terwijl Antwerpen boven de grens van 2.900 euro uitkomt, met 2.901 euro/m². Vooral de evolutie in Antwerpen valt op: de stad kent met +2,4% in drie maanden de sterkste prijsstijging van de twaalf onderzochte markten.

Gent is nog duurder, met gemiddeld 3.242 euro/m² en een prijsstijging van 1,4% in het derde kwartaal.

Brussel blijft duur, maar de prijzen bewegen nauwelijks

Met 3.422 euro/m² blijft het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een van de duurste vastgoedmarkten van het land. In tegenstelling tot verschillende grote Vlaamse en Waalse steden blijven de prijzen er echter vrijwel stabiel: +0,1% in drie maanden.

Tot slot heeft Leuven de hoogste vierkantemeterprijs van de twaalf zones die Immoweb analyseerde: 3.869 euro, na een verdere stijging van 1,6% in het derde kwartaal.

Het verschil met Charleroi is bijzonder groot. De gemiddelde vierkantemeterprijs in Leuven bedraagt ongeveer 2,75 keer die van Charleroi.

Louter ter illustratie: 100 m² tegen de gemiddelde vraagprijs zou neerkomen op ongeveer 140.500 euro in Charleroi, tegenover 207.000 euro in Luik, 290.100 euro in Antwerpen, 342.200 euro in Brussel en 386.900 euro in Leuven. De werkelijke prijs van een woning hangt uiteraard van veel meer factoren af, zoals de buurt, de staat van het pand, het woningtype, de oppervlakte en de energieprestatie.

10% minder hypothecaire kredieten

De afname van de vastgoedkoopkracht is ook merkbaar op de kredietmarkt.

Volgens gegevens van de Centrale voor Kredieten aan Particulieren, aangehaald door Immoweb, is het volume aan hypothecaire kredieten tussen januari en augustus 2026 met ongeveer 10% gedaald tegenover dezelfde periode in 2025. Die terugval is zichtbaar in de drie gewesten.

De Belgische vastgoedmarkt bevindt zich daardoor in een bijzondere situatie: woningen blijven duurder worden, terwijl de financiële mogelijkheden van kopers afnemen.

Immoweb spreekt van een “onvolledig herstel” van de markt en verwacht dat de prijsontwikkeling tijdens de rest van het jaar gematigder zal zijn. Veel zal echter afhangen van de inflatie en vooral van de verdere evolutie van de rente.

Voor kandidaat-kopers is één zaak alvast duidelijk: de rente op je woonkrediet wordt opnieuw een doorslaggevende factor in je vastgoedproject. Enkele tienden van een procentpunt kunnen al volstaan om het bedrag dat je kunt lenen aanzienlijk te verlagen – en uiteindelijk ook het aantal vierkante meters dat je je kunt veroorloven.