Analyse 2025 - Moet je wachten om een nieuwbouwwoning te kopen in België?

Het idee dat je moet wachten op een toename van het aanbod om te hopen op een prijsdaling op de Belgische nieuwbouwmarkt is wijdverspreid. Toch is de situatie verre van eenvoudig, zoals blijkt uit de nieuwste marktgegevens en analyses van experts.

Een groeiende kloof tussen nieuwbouw en bestaande woningen

Tussen 2021 en 2025 is het prijsverschil tussen nieuwbouwwoningen en bestaande woningen in België gestegen van ongeveer 54.000 tot 80.000 euro. Deze stijging is voornamelijk toe te schrijven aan de snelle prijsstijging van nieuwbouw: +23,9% voor appartementen en +31,3% voor huizen in de periode 2020-2025, terwijl de leencapaciteit van gezinnen slechts met 9,9% is toegenomen. In 2024 kostte een nieuwbouwappartement gemiddeld 337.743 euro, tegenover 263.141 euro voor een bestaand appartement.

Prijzen blijven stijgen

De gegevens van het eerste kwartaal van 2025 bevestigen de voortzetting van de stijging: +1,38% voor nieuwbouwhuizen en +0,88% voor nieuwbouwappartementen ten opzichte van het vorige kwartaal, met een jaarlijkse stijging van 3,59% (huizen) en 1,63% (appartementen). Wallonië kent een sterkere stijging, terwijl Vlaanderen en Brussel een vergelijkbare maar gematigde trend vertonen.
Het aantal verleende bouwvergunningen daalde in 2024 met nog eens 13,2% ten opzichte van 2023, wat het tekort aan aanbod verergert. Deze schaarste houdt de prijsdruk in stand, ondanks een lichte heropleving van de koopkracht dankzij dalende hypotheekrentes en indexering van de inkomens. Volgens experts zullen de prijzen zelfs bij een stijgend aanbod niet drastisch dalen. De reden: de onvermijdbare loonkosten, die bijna de helft van de totale projectkosten uitmaken, en de blijvende structurele kosten (lonen, energienormen, enz.).

Fiscale maatregelen die de vraag ondersteunen

De btw van 6% op afbraak en heropbouw en de verlaging van de registratierechten in Wallonië en Vlaanderen hebben de vraag gestimuleerd, vooral bij starters, wat in het begin van 2025 tot pieken in transacties heeft geleid. Investeren in nieuwbouw blijft aantrekkelijk, vooral door de zekerheid die energienormen bieden en de mogelijkheid om aan hogere huurprijzen te verhuren.

Nieuwbouw, een veilige keuze ondanks de hogere initiële kost

Naast de hogere aankoopprijs biedt nieuwbouw structurele voordelen: geen renovatiewerken nodig, onmiddellijke naleving van toekomstige energienormen (EPB), en een betere acceptatie van kredietdossiers door banken. Met de verwachte uitbreiding van renovatieverplichtingen in Brussel en Wallonië kan kopen in het bestaande segment op middellange termijn onvoorziene meerkosten met zich meebrengen.

Moet je wachten om te kopen?

Prijsdaling op korte termijn onwaarschijnlijk: Experts zijn het erover eens dat een stijging van het aanbod de prijzen in de komende 3 tot 5 jaar kan stabiliseren of licht doen dalen, maar een grote correctie wordt niet verwacht.

Huidige opportuniteit: De daling van de rentevoeten en fiscale voordelen hebben tijdelijk de koopkracht verbeterd, maar dit venster kan snel sluiten bij een nieuwe rentestijging of prijsstijging.

Zekerheid en voorspelbaarheid van nieuwbouw: Voor wie over voldoende middelen beschikt, is het kopen van een nieuwbouwwoning vandaag een manier om de investering veilig te stellen en onzekerheden over toekomstige renovaties te vermijden.
Wachten op een grootschalige heropleving van de bouwsector om te hopen op een aanzienlijke prijsdaling in de Belgische nieuwbouw is een risicovolle gok. De marktfundamenten (structurele kosten, aanbodtekort, aantrekkelijkheid van vastgoedbeleggingen) pleiten eerder voor stabilisatie of een lichte stijging op middellange termijn. Voor solvabele kopers blijft nieuwbouw een rationele keuze, met zekerheid, energie-efficiëntie en voorspelbare kosten – ook al ligt de initiële investering hoger. Wie hoopt op een sterke daling, riskeert een verdere erosie van de koopkracht.