Brusselse verhuurders: wat verandert er met het verbod op buitensporige huren?

Vanaf 1 mei 2025 mogen Brusselse verhuurders geen huurprijs meer vragen die meer dan 20% boven de referentiehuur van de huurprijsindex ligt. Gilles Tijtgat, juridisch consultant gespecialiseerd in vastgoedrecht (LEGISCONSULT), licht toe wat hij een "regelgevend kluwen" noemt.

Vanaf 1 mei 2025 mogen Brusselse verhuurders geen buitensporige huur meer vragen (artikel 224/1 van de Brusselse huisvestingscode), dat wil zeggen een huurprijs die meer dan 20% boven de referentiehuur uit de indicatieve huurprijsindex ligt. Onderzoekers van de ULB schatten dat ongeveer 20% van de Brusselse huurovereenkomsten binnen deze categorie van "buitensporige huren" kan vallen.

Gilles Tijtgat is licentiaat in de rechten en in de criminologie (UCL) en gespecialiseerd in vastgoedrecht. Na zijn carrière als advocaat richtte hij LEGISCONSULT op. Hij spreekt zonder aarzelen van een "regelgevend kluwen waarin betrokkenen zijn terechtgekomen".

Concreet wordt een huurprijs als buitensporig vermoed als deze meer dan 20% boven de referentiehuur ligt (dus MEER dan 20% boven de mediane huurprijs volgens de Brusselse indicatieve huurprijsindex) of als de huurprijs niet meer dan 20% hoger ligt, maar de woning ernstige kwaliteitsgebreken vertoont, hetzij intern, hetzij in de omgeving.

Geen boete
"Wat als de verhuurder toch een vermoedelijk buitensporige huur vraagt? Er is voorlopig geen boete voorzien," merkt Gilles Tijtgat op. "De huurder kan een advies vragen aan de Paritaire Huurcommissie (PHC) om de huurprijs te herzien, of onmiddellijk de vrederechter inschakelen. Indien de partijen niet tot een akkoord komen na de bemiddeling via de PHC, kan de huurder nog steeds een herziening vragen aan de vrederechter."

Welke termijnen gelden hiervoor? "Voor 9-jarige huurovereenkomsten: de huurder kan pas een verzoek tot herziening wegens buitensporige huur indienen drie maanden NA de startdatum van het contract. Voor korte termijncontracten van meer dan een jaar, bedraagt de termijn twee maanden. Voor korte termijncontracten van minder dan een jaar geldt geen termijn — wat een oorverdovend stilzwijgen van de wetgever betekent," voegt hij eraan toe.

"Let wel: zodra de Paritaire Huurcommissie is ingeschakeld, geniet de huurder automatisch van een beschermingsperiode van drie maanden vanaf de dag na de indiening van het verzoek. Een opzegging door de verhuurder na de aanhangigmaking wordt geschorst tijdens deze periode en wordt pas van kracht na afloop ervan (artikel 12 van de ordonnantie van 04.04.2024 tot wijziging van de Brusselse huisvestingscode)."

Substantiële comfortelementen
Wat gebeurt er na inschakeling van de PHC of de vrederechter? "De verhuurder kan proberen het vermoeden van buitensporigheid te weerleggen door aan te tonen dat het verschil met de referentiehuur gerechtvaardigd is door substantiële comfortelementen, eigen aan de woning of haar omgeving."

"Indien de huurprijs meer dan 20% boven de mediane huurprijs uit de index ligt, zal de verhuurder gedetailleerd moeten aantonen welke comfortelementen en/of diensten van het gehuurde pand een hogere huurprijs rechtvaardigen, en die niet in de index zijn opgenomen. Denk bijvoorbeeld aan een vrijstaande villa, een herenhuis, een bijzondere of prestigieuze architectuur, een luxekeuken, massieve houten vloeren, een open haard, een domoticasysteem... Ook een overvloed aan groene ruimten, uitzonderlijke rust of een opmerkelijk uitzicht vormen kwalitatieve omgevingsfactoren."

Indicatieve huurprijsindex
Moet de verhuurder de te hoge huurprijs terugbetalen als deze als buitensporig wordt beschouwd? "Behalve indien partijen anders overeenkomen, geldt de herziene huurprijs zoals voorgesteld door de Paritaire Huurcommissie vanaf de eerste dag van de maand volgend op de indiening van het verzoek. In geval van een procedure bij de vrederechter geldt de herziene huurprijs uiterlijk vanaf vier maanden voor de dag van de neerlegging van de vordering. Bij herhaling kan de retroactiviteit zelfs teruggaan tot de eerste maand van het huurcontract."

Volgens Gilles Tijtgat zullen vastgoedmakelaars opnieuw "tussen hamer en aambeeld" zitten.

"De 'bindende' indicatieve index levert 'theoretische' cijfers op basis van 'onvolledige' informatie, terwijl een bekwame vastgoedmakelaar een waardebepaling maakt op basis van terreinbezoeken en professionele ervaring — iets wat de index straal negeert (hulde aan de politieke 'overlegcultuur'…). Hierdoor kunnen er grote verschillen ontstaan tussen de 'theoretische' huurprijs en de waarde die een makelaar inschat. De keuze van de verhuurder voor deze laatste kan ertoe leiden dat de huurprijs als 'vermoedelijk buitensporig' wordt beschouwd, waardoor de huurder een betwisting kan starten met onzekere afloop."

Een serieuze schatting
"Wie draagt de verantwoordelijkheid bij een eventuele herziening? De verhuurder die de keuze maakt, of de makelaar die schat? De vastgoedmakelaar heeft een deontologische plicht om een serieuze en correcte schatting te maken. Als de makelaar willekeurige cijfers uit zijn duim zuigt en de verhuurder daarop vertrouwt, kan diens aansprakelijkheid volgens mij in het geding komen. Maar als de makelaar een goed onderbouwde en geobjectiveerde schatting maakt, waarbij hij elementen buiten de index meeneemt, heeft hij correct gehandeld. In dat geval zou een beperking van aansprakelijkheid overeengekomen kunnen worden," besluit Gilles Tijtgat.

Zoals te zien is, is dit verbod op zogenaamde "buitensporige huren" lang niet zo eenvoudig...

L.B.