Vastgoedfiscaliteit verandert: eigenaars dreigen maand huur te verliezen

Bijna een half miljoen Belgische eigenaars van huurwoningen of tweede verblijven zullen dit jaar geconfronteerd worden met een hogere fiscale druk. De afschaffing van de fiscale aftrekbaarheid van hypothecaire interesten, beslist door de nieuwe federale regering, kan verhuurders tot een maand huurinkomsten per jaar kosten. Een ingrijpende verandering die zowel investeerders als vastgoedprofessionals zorgen baart.

Fiscale mokerslag voor verhuurders

Tot nu toe konden particulieren die een pand verhuurden, de betaalde hypotheekrente aftrekken van hun belastbaar inkomen. Deze mogelijkheid verdwijnt volledig vanaf het aanslagjaar 2026 (inkomsten 2025), zo bevestigde het kabinet van minister van Financiën Jan Jambon (N-VA). Volgens cijfers van de FOD Financiën maakten vorig jaar nog 475.304 belastingplichtigen gebruik van dit voordeel.

“Voor particuliere vastgoedinvesteerders dreigt dit hun huuropbrengst aanzienlijk aan te tasten,” analyseert Brixius Kell, fiscaal expert bij Grant Thornton. Hij schat dat “veel verhuurders dit jaar nog het equivalent van een maand huur verliezen.” Uit een simulatie blijkt dat een eigenaar die een woning verhuurt voor 2.000 euro per maand, zijn jaarlijkse belasting met 2.000 euro ziet stijgen, wat neerkomt op bijna 9 % van de huurinkomsten.

Regels veranderen halverwege het spel

Wat eigenaars het meest frustreert, is dat de maatregel ook geldt voor wie zijn woning al jaren geleden heeft gekocht. “Veel investeerders hebben hun berekeningen gebaseerd op fiscale voordelen. Voor wie recent investeerde op basis van verouderde simulaties, kan de impact zwaar zijn,” waarschuwt Brixius Kell.

Ook eigenaars van tweede verblijven of vakantiewoningen worden getroffen. Volgens de Federatie van Notarissen “kan deze afschaffing de investeringen in vastgoed afremmen, terwijl dat tot nu toe als een veilige haven werd beschouwd.” Sommige professionals uit de sector verklaren in L’Echo dat “België één van de strengste landen van Europa wordt voor de fiscaliteit van particuliere verhuurders.”

Risico op gevolgen voor huurders

Door de verhoogde fiscale druk zullen veel eigenaars de neiging hebben om de extra kosten door te rekenen in de huurprijs bij nieuwe contracten. “Dit dreigt de toegang tot de huurmarkt, die al erg krap is in grote steden, nog moeilijker te maken,” waarschuwt de Federatie van Vastgoedmakelaars (Federia).

Volgens een analyse van Trends-Tendances “kan een stijging van de huurprijzen de wooncrisis verergeren, terwijl de vraag hoog blijft en het private huuraanbod stagneert.”

Het vastgoedvennootschap als alternatief

Voor eigenaars van meerdere panden zou het oprichten van een vastgoedvennootschap een aantrekkelijker alternatief kunnen worden. “In de vennootschapsbelasting blijven interesten in principe aftrekbaar, en het tarief is beperkt tot 25 %,” benadrukt Brixius Kell. Maar deze oplossing kent ook nadelen: “Meerwaarden bij verkoop zijn belastbaar, en uitgekeerde dividenden worden onderworpen aan een roerende voorheffing van 30 %,” voegt de expert eraan toe.

Aangetaste vertrouwen

Naast de financiële impact wordt vooral de stabiliteit van het fiscale beleid in vraag gesteld. “Om een goede keuze te maken, is een duidelijke toekomstvisie nodig. Deze koerswijzigingen ondermijnen het vertrouwen in de Belgische fiscaliteit,” besluit Brixius Kell.

De maatregel, die past in een strakke begrotingscontext van de federale regering, doet het debat herleven over de rol van vastgoed in de spaar- en investeringsstrategie van Belgische gezinnen. De komende maanden zullen uitwijzen of de huurmarkt deze fiscale schok kan opvangen… of er blijvend door verzwakt zal worden.