Vastgoedinvesteerders zijn voorzichtig optimistischer

In samenwerking met UPSI-BVS heeft JLL een enquête uitgevoerd onder vastgoedinvesteerders in België en Luxemburg.

JLL, één van de leiders in de vastgoedsector, heeft zojuist een studie gepubliceerd over het sentiment van professionele vastgoedinvesteerders in België en Luxemburg in deze onzekere tijden. De enquête werd uitgevoerd aan het einde van het eerste kwartaal van 2025, beginnend meer dan een week voor "Liberation Day" (2 april 2025) en afgesloten een week erna. De meerderheid van de 67 respondenten gaf hun antwoord na de aankondiging van douanetarieven door Donald Trump. De resultaten van de enquête weerspiegelen dus ten minste gedeeltelijk de gevoelens die met deze gebeurtenis gepaard gaan, evenals de verwachtingen over de gevolgen ervan.

De enquête was opgebouwd rond vier thema's, waarvan hier de belangrijkste bevindingen:

De financiering van vastgoedinvesteringen:
De terugkeer van de inflatie naar niveaus in lijn met het monetaire beleid van de Europese Centrale Bank (ECB) heeft deze laatste ertoe aangezet haar tarieven herhaaldelijk te verlagen tot het huidige niveau van 2,25%. 

Volgens 41% van de vastgoedinvesteerders zouden de ECB-tarieven idealiter tussen 2% en 2,5% moeten liggen om de markt te stabiliseren en de liquiditeit te herstellen. Een meerderheid (44%) denkt echter dat de ECB-tarieven tussen 1,5% en 2% zouden moeten liggen om de normale transactiestroom weer op gang te brengen. Volgens sommige economen zouden deze niveaus in de tweede helft van het jaar moeten worden bereikt.

De houding van de banken werd ook onder de loep genomen in de enquête. Bijna 48% van de investeerders denkt dat banken nog veeleisender zullen worden wat betreft de voorwaarden voor het verstrekken van financiering, met name op het gebied van milieucriteria. Meer dan 37% is van mening dat de financieringstarieven zullen dalen, maar dat de banken vrij lage "Loan-to-value" ratio's (het leningbedrag in verhouding tot de waarde van het onderliggende gebouw) zullen handhaven. 24% denkt dat de banken hun (voorzichtig) beleid ongewijzigd zullen laten, terwijl minder dan 21% optimistischer is en rekent op een verlaging van de tarieven gekoppeld aan hogere "Loan-to-value" ratio's.

Activatoewijzing:

Dit thema is cruciaal voor het inschatten van de evolutie van het transactievolume in 2025 en daarna. 

Hoewel een kleine meerderheid van de investeerders (45%) hun investeringsstrategie ongewijzigd wil laten, is meer dan 43% van plan hun blootstelling aan commercieel vastgoed te vergroten. Minder dan 12% denkt hun investeringen te verminderen. Dit weerspiegelt een voorzichtig hernieuwd optimisme van de ondervraagde actoren. Bovendien keert de ideale omvang van transacties geleidelijk terug naar haar normaal niveau tussen €10 en €25 miljoen voor 36% van de respondenten en tussen €25 en €50 miljoen voor 30% van hen. Opnieuw is dit een positief signaal, aangezien de gemiddelde transactiegrootte over de afgelopen 5 jaar €37 miljoen is voor kantoren en €25 miljoen voor logistiek.

De sectorale voorkeuren weerspiegelen vrij goed wat we in het begin van dit jaar op de transactiemarkt zien. Momenteel is logistiek het meest in trek bij vastgoedinvesteerders, wat wordt bevestigd door een aandeel van 55% in het investeringsvolume in het eerste kwartaal van 2025 in België, en een aandeel van 27% in Luxemburg. Residentieel huurvastgoed staat op de tweede plaats, gevolgd door kantoren op de derde plaats. Dezelfde vraag, maar gericht op de toekomst, toont een evolutie: kantoren komen weer op de tweede plaats, maar residentieel vastgoed wordt het meest aantrekkelijk, vooral vanwege zijn minder risicovolle profiel en het bieden van meer stabiliteit in deze tijden van economische onzekerheid.

Bovendien, toen we investeerders vroegen naar de meest aantrekkelijke alternatieve activaklassen, kwam studentenhuisvesting als favoriet naar voren met 59%, gevolgd door betaalbare huisvesting met 46%. De opkomst van studentenhuisvesting houdt waarschijnlijk verband met het structurele tekort aan dit type vastgoed in grote universiteitssteden zoals Brussel, Gent en Leuven. Betaalbare huisvesting weerspiegelt de evolutie van maatschappelijke behoeften en de potentiële steun van overheden, wat het een laagrisico activaklasse maakt. Ten slotte vinden we op de derde plaats datacenters, wat het groeiende enthousiasme rond kunstmatige intelligentie en de uitbreiding van IT-infrastructuur gerelateerd aan cloudopslag weerspiegelt.

Vastgoedrendementen:

De waarderingen van vastgoedactiva zijn de afgelopen jaren aanzienlijk verlaagd als gevolg van stijgende rendementen. We hebben investeerders gevraagd naar hun verwachtingen met betrekking tot de evolutie van de rendementen in de drie belangrijkste activaklassen van commercieel vastgoed.

De algemene mening is dat de rendementen voor zowel kantoren, logistiek als retail stabiel zullen blijven in 2025. In België worden de "prime" rendementen voor kantoren en logistiek momenteel geschat op 5%, terwijl ze voor winkels 4,85% zijn, voor winkelcentra 5,75% en voor retail warehousing 5,80%. In Luxemburg worden de "prime" rendementen voor kantoren geschat op 4,5%, terwijl ze voor logistiek 5,5% zijn, voor winkels 4,75%, retail warehousing 5,80% en ten slotte winkelcentra 6%.

Echter, terwijl 59% van de respondenten stabiliteit verwacht voor kantoorrendementen, is dit voor logistiek slechts 50% en denkt 37% zelfs dat de logistieke rendementen zullen dalen in 2025. Dezelfde observatie geldt voor retail: 50% verwacht stabiliteit, maar 32% verwacht een daling, terwijl voor kantoren slechts 27% deze mening toegedaan is.

De risico's:

Het is geen verrassing dat de impact van Donald Trumps economisch beleid investeerders afschrikt. Als er nog veranderingen te verwachten zijn, creëert dit een klimaat van onzekerheid dat weinig bevorderlijk is voor een heropleving van investeringen. De evolutie van de inflatie lijkt echter geen issue meer te zijn, wat ook het standpunt is van de ECB gezien de recente verlagingen van haar beleidsrentes. Een typisch risico voor vastgoed, in België en elders, is overregulering. Dit is vooral waar in Brussel, waar de procedures voor het verkrijgen van vergunningen buitensporig lang en complex zijn. Tenslotte lijkt ESG minder prioriteit te hebben in de ogen van investeerders: hoewel de veroudering van activa een prominent risico is, komt het op de tweede plaats ten opzichte van macro-economische zorgen.

Conclusie:

De enquête uitgevoerd door JLL en UPSI-BVS weerspiegelt een zekere voorzichtigheid van investeerders, vooral vanwege het presidentschap van Donald Trump en de volatiliteit van de financiële markten die volgde op "Liberation Day". Aan de andere kant zijn investeerders, na de aanzienlijke neerwaartse herwaarderingen van vastgoedactiva, optimistischer over de aantrekkelijkheid van vastgoed in vergelijking met andere activaklassen, zoals obligaties bijvoorbeeld.

Olivier Carrette, CEO UPSI-BVS merkt op: "In tijden van economische, politieke, sociale & financiële turbulentie bewijst vastgoed zijn veerkracht: het past zich aan, transformeert maar blijft stabiel in een veranderende wereld."

En Vincent Van Brée, Head of Capital Markets bij JLL BeLux, concludeert: "Nu de financieringskosten geleidelijk betaalbaarder worden, kan de volatiliteit van zowel de obligatie- als aandelenmarkten ervoor zorgen dat vastgoedinvesteringen hun rol als veilige haven herwinnen, en dit zowel voor institutionele als particuliere beleggers."