Belgische vastgoedbelasting onder vuur: oproep tot hervorming

Naar aanleiding van de verlaging van de registratierechten tot 2% in Vlaanderen en 3% in Wallonië, terwijl Brussel het tarief van 12,5% handhaaft, bracht "een enquête van Le Soir Immo" verschillende belangrijke spelers uit de sector samen om te debatteren over de vastgoedfiscaliteit – een doorslaggevende factor voor betaalbaar eigendom en de woningmarkt.

Een van de zwaarste belastingregimes van Europa

Volgens de deelnemers behoort België, net na Frankrijk, tot de landen met de hoogste vastgoedfiscaliteit. Caroline Lejeune, voorzitster van Federia, wijst op de zware fiscale druk, vooral via de onroerende voorheffing, die wordt berekend op basis van een kadastraal inkomen dat vaak niet strookt met de werkelijke marktwaarde. Ze noemt het voorbeeld van kleine stadsappartementen die jaarlijks 1.400 euro belast worden, tegenover boerderijen op het platteland die slechts 500 euro betalen – wat wijst op de ongelijkheid van het huidige systeem ("een enquête van Le Soir Immo").

Registratierechten: grote regionale verschillen

In Vlaanderen bedraagt het tarief voor de registratiebelasting vanaf 2025 slechts 2% voor de enige en eigen woning, onder strikte voorwaarden.

In Wallonië daalt dit tarief tot 3% voor de aankoop van een hoofdverblijfplaats, waarbij de bestaande kortingen en fiscale voordelen worden vervangen.

In Brussel blijft het tarief 12,5%, ondanks een vrijstelling op de eerste schijf van 200.000 euro voor woningen onder de 600.000 euro, wat een fiscaal voordeel van 25.000 euro oplevert. Er is ook een extra vrijstelling voor energetische renovaties, maar de fiscale druk blijft hoog ("een enquête van Le Soir Immo").

Deze verschillen maken Brussel tot de duurste regio om eigenaar te worden. Volgens Aymeric Francqui (Latour & Petit) beperkt dit de toegang tot eigendom en belemmert het de mobiliteit, al is fiscaliteit niet de enige reden waarom gezinnen van regio veranderen.

BTW op nieuwbouw: een gedeeltelijke vooruitgang

Het verlaagde btw-tarief van 6% voor sloop- en heropbouwprojecten, dat vanaf juli 2025 definitief wordt, wordt verwelkomd door Olivier Carrette (UPSI) als een stap vooruit. Toch wordt het als onvoldoende beschouwd omdat het niet geldt voor alle nieuwbouw. Deze maatregel is bedoeld om toegang tot eigendom en energiezuinige renovatie te bevorderen, maar blijft beperkt door strikte voorwaarden rond de grootte en het gebruik van het pand ("een enquête van Le Soir Immo").

Eisen voor een eerlijker belastingstelsel

De professionals pleiten voor:

• Een algemene toepassing van 6% btw op alle nieuwbouw, wat momenteel budgettair onhaalbaar lijkt.
• Een tijdelijke verlaging van de onroerende voorheffing bij sloop-heropbouw, om te vermijden dat ontwikkelaars de kosten doorrekenen aan de koper.
• Een harmonisering van de registratierechten tussen de primaire en secundaire markt, om verschillen van 2 tot 21% naargelang de regio en het type vastgoed te vermijden.

Conclusie

De Belgische vastgoedfiscaliteit blijft complex en zwaar, ondanks de recente verlagingen in Vlaanderen en Wallonië. Brussel onderscheidt zich met een duurder toegang tot eigendom en zonder uitzicht op een hervorming op korte termijn. De sector roept op tot een diepgaande hervorming van het systeem om het eerlijker te maken en beter af te stemmen op de realiteit van de markt.