Boetes vermijden bij renovatie: zo zit de aangifteplicht in elkaar

“Onwetendheid beschermt niet tegen de wet.” Dit fundamentele rechtsbeginsel verplicht elke burger de geldende regels na te leven, zelfs als hij ze niet tot in detail kent. Voor eigenaars van onroerend goed in België betekent dit onder meer dat zij elke renovatie die de waarde van hun pand kan beïnvloeden, moeten aangeven bij de administratie van het kadaster.

Waarom moet u renovatiewerken aangeven?

Renoveren gaat verder dan alleen comfort of esthetiek verbeteren. Elke ingrijpende verandering kan een invloed hebben op het kadastraal inkomen van het pand – een fictieve waarde die in 1975 werd bepaald en dient als basis voor de berekening van de onroerende voorheffing.

Daarom moeten structurele aanpassingen of toevoegingen van comfort (zoals een veranda, zwembad, of het omvormen van een zolder tot slaapkamer) gemeld worden aan de administratie. Zo kan de staat het kadastraal inkomen herzien en de belastingen aanpassen.

Wat riskeert u bij verzuim?

Wie deze verplichting negeert, riskeert zware sancties. De administratieve boetes zijn recent verhoogd:

• 1.000 € als het kadastraal inkomen lager is dan 745 €
• 2.000 € tussen 745 € en 2.500 €
• 3.000 € als het meer dan 2.500 € bedraagt

Daarnaast zijn strafrechtelijke sancties en retroactieve heffingen mogelijk: de fiscus kan de onroerende voorheffing tot vijf jaar terugvorderen op basis van de nieuwe waarde.

Welke werken moet u aangeven?

Niet alle werken zijn meldingsplichtig. Enkel diegene die “een invloed kunnen hebben op het kadastraal inkomen” moeten worden aangegeven. Dat omvat onder meer:

• Structurele wijzigingen (bijbouw, veranda, zolder of kelder omvormen tot leefruimte, enz.)
• Comfortverhogende werken (moderne keuken of badkamer, installatie van een zwembad, overdekt terras, enz.)

Esthetische werken (zoals schilderen of behangen) of energiebesparende ingrepen (zoals isolatie, hoogrendementsglas of een condensatieketel) zijn meestal niet meldingsplichtig, tenzij de bewoonbare oppervlakte of de structuur wijzigt.

Energie-renovatieverplichting: een evoluerend kader

Sinds 2023 voert België stapsgewijs strengere regels in voor energie-efficiëntie. In Vlaanderen moeten eigenaars van panden met een slecht EPC-label (E of F) binnen vijf jaar na aankoop minstens label D behalen. In Brussel moet elk groot renovatieproject een energieverbruik van 150 kWh/m²/jaar respecteren. Tegen 2031 moeten alle woningen daar over een conform EPC beschikken.

Hoe geeft u uw werken aan?

In de meeste gevallen worden werken waarvoor een stedenbouwkundige vergunning nodig is automatisch gesignaleerd aan de fiscus, die de eigenaar vervolgens uitnodigt tot aangifte na de voltooiing.

Krijgt u geen brief? Dan bent u zelf verplicht om binnen 30 dagen na afloop van de werken een spontane aangifte te doen via MyMinfin of per post.

Op de hoogte blijven: een essentiële verantwoordelijkheid

Het principe “onwetendheid beschermt niet tegen de wet” betekent dat u zich niet kunt verontschuldigen door te zeggen dat u de regels niet kende. Aangezien de regelgeving complex en voortdurend in evolutie is, wordt aangeraden een professional (notaris, architect, fiscaal adviseur) te raadplegen of de officiële websites te raadplegen.

Samengevat

• Elke renovatie die de waarde of het comfort van een pand verhoogt, moet aangegeven worden bij het kadaster.
• Het niet naleven van deze verplichting leidt tot zware boetes en retroactieve belastingen.
• Puur energetische of esthetische werken zijn meestal niet meldingsplichtig, tenzij er structurele aanpassingen gebeuren.
• De energie-renovatieverplichting wordt strenger, met specifieke regels per gewest.
• Laat u vooraf goed informeren om problemen te vermijden.