Vastgoed flippen in 2025: nog steeds interessant of eerder een valkuil?

Vastgoed flippen – een huis met potentieel kopen, opknappen en met winst doorverkopen – is al jaren een populaire manier om geld te verdienen in de vastgoedwereld. Maar in 2025 is het speelveld flink veranderd. Strengere energie-eisen, stijgende renovatiekosten en fiscale regels zorgen ervoor dat vastgoed flippen minder vanzelfsprekend is dan vroeger. Hoe pak je het verstandig aan, en waar moet je op letten?

Wat is vastgoed flippen precies?

Het principe is eenvoudig: je koopt een woning die opknapwerk nodig heeft, verbetert het pand (esthetisch en/of structureel), en verkoopt het daarna voor een hogere prijs. Het verschil tussen aankoop- en verkoopprijs – minus kosten – is je winst. Maar eenvoudig betekent niet automatisch makkelijk of risicoloos.

Nieuwe realiteit: EPC, duurzaamheid en kosten

Wie vandaag de dag een woning koopt om te flippen, krijgt te maken met strengere EPC-regels (energieprestatiecertificaat). Sinds het nieuwe regeerakkoord moet een woning met EPC-label E of F binnen de zes jaar na aankoop opgewaardeerd worden tot minstens label D. Dit heeft directe gevolgen voor het kostenplaatje van je renovatie. Isolatie, dubbele beglazing, energiezuinige verwarmingssystemen – het is niet meer optioneel, maar vaak verplicht.

Een energetische renovatie is geen kleine kost

Waar je vroeger met een nieuwe keuken en likje verf nog winst kon maken, moet je vandaag vaak diepgaand renoveren: dakisolatie, zonnepanelen, warmtepomp, noem maar op. En dat alles terwijl bouwmaterialen en arbeidskosten de voorbije jaren sterk gestegen zijn.

Doe-het-zelver of uitbesteden?

Voor wie handig is en zelf kan verbouwen, blijft vastgoed flippen interessant. Je bespaart flink op arbeidskosten en hebt meer controle over het proces. Maar wie afhankelijk is van aannemers, moet rekening houden met schaarste, wachttijden én een hogere kostprijs.

Tip: Werk met een gedetailleerd renovatieplan en vaste prijsafspraken met betrouwbare aannemers. Laat je bijstaan door een architect of energie-expert, zeker als je een EPC-verplichting moet nakomen.

Fiscale aandachtspunten

Ook de belasting op meerwaarde speelt een belangrijke rol. In België geldt:

• Verkoop je binnen de eerste vijf jaar na aankoop, dan betaal je meerwaardebelasting (16,5% te verhogen met de gemeentebelasting) op de winst.
• Na vijf jaar vervalt deze belasting in de meeste gevallen voor particulieren.
• Bij frequente flips kan de fiscus je beschouwen als professioneel handelaar, met veel hogere belastingen tot gevolg.

Is het nog rendabel?

Vastgoed flippen kan nog rendabel zijn, maar je moet kritischer zijn dan ooit. Enkele factoren om goed te analyseren:

• Aankoopprijs vs. marktwaarde na renovatie
  Zoek woningen die onder de marktwaarde verkocht worden – denk aan panden uit een erfenis, een echtscheiding of huizen die al een tijd verwaarloosd zijn. Let op: hoe lager de aankoopprijs en hoe hoger het mogelijke rendement, hoe groter de kans dat je te maken krijgt met ingrijpende (en dus dure) renovaties. 
• Tijdspanne en financiering
  Hoe langer je pand blijft stilstaan of wachten op aannemers, hoe hoger je kosten (hyoptheekrente, belastingen, verzekering...).