Vergunningsproblemen en hoge prijzen verlammen nieuwbouwmarkt

De markt voor nieuwbouwvastgoed in België beleeft een ongeziene crisis.
Op tien jaar tijd is het aandeel van nieuwbouw in vastgoedtransacties dramatisch gekelderd, van 8 % naar amper 3,2 %. Die historische terugval baart promotoren, notarissen en kandidaat-kopers zorgen.

Volgens de meest recente cijfers van de Federatie van het Belgisch Notariaat is het aandeel van nieuwbouw in de verkoop van appartementen eind mei 2025 gezakt naar 8,8 %, tegenover meer dan 20 % in 2015. Bij huizen is de vaststelling nog schrijnender: amper 1,1 % van de verkopen betreft nieuwbouw, tegenover 2,5 % tien jaar geleden.

Vergunningsprocedures verlammen het aanbod

Volgens Stéphan Sonneville, voorzitter van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector (UPSI) en CEO van Atenor, ligt de voornaamste oorzaak van deze terugval bij de bouwvergunningen. "De termijn voor het afleveren van vergunningen kan in België oplopen tot vijf à zes jaar, waardoor promotoren niet efficiënt kunnen werken", betreurt hij in een interview met L’Echo. Een enquête van UPSI bevestigt dat het hele proces – van informeel politiek overleg tot administratieve beroepen – zich over meerdere jaren uitstrekt, waardoor nieuwe projecten vertraging oplopen.

Nieuwbouw steeds minder betaalbaar

Naast die administratieve traagheid speelt ook betaalbaarheid een grote rol. De prijs van nieuwbouw blijft stijgen, waardoor de kloof met bestaande woningen toeneemt. In 2023 kostte een nieuwbouwappartement gemiddeld 325.724 euro, ruim 70.000 euro meer dan een bestaand goed. In 2024 en 2025 is dat verschil verder opgelopen tot bijna 80.000 euro. “Met een btw van 21 % en prijzen die soms boven 4.000 euro per vierkante meter uitkomen, wordt betaalbaarheid een echt probleem”, erkent Kim Ruysen, CEO van het Trevi-netwerk.

Promotoren onder druk, marges onder vuur
Toch varen de promotoren er niet wel bij. “Zelfs met hoge prijzen zijn de marges miniem. Bij de minste tegenslag wordt een project verlieslatend”, aldus Kim Ruysen. De stijgende rentevoeten verplichten promotoren bovendien om meer eigen middelen in te zetten, wat de situatie bemoeilijkt. “Banken zijn terughoudender, en sommige historische spelers zoals Codic komen daardoor in moeilijkheden”, merkt Benoît Galoux op, CCO van ontwikkelaar EagleStone.

Gevolgen voor kopers en de huurmarkt
De vertraging van de nieuwbouwproductie heeft directe gevolgen voor kandidaat-kopers, maar ook voor de huurmarkt. Door het gebrek aan nieuwe woningen wijken veel gezinnen uit naar bestaande panden, die goedkoper maar vaak minder energie-efficiënt zijn. Gevolg: de druk op de huurprijzen neemt toe, vooral in Brussel, waar de gemiddelde huurprijs tussen 2022 en 2024 met 12 % is gestegen, volgens cijfers van Statbel.

Pistes om de nieuwbouwsector te herlanceren
Gezien de situatie pleiten vastgoedprofessionals voor structurele hervormingen. Volgens Stéphan Sonneville “is de beste manier om de stijgende huurprijzen aan te pakken, het aanbod van nieuwbouwwoningen te vergroten. Dat maakt nieuwbouw ook competitiever en verhoogt de duurzaamheid van het woningpark.” Mogelijke maatregelen zijn: de vergunningsprocedures versnellen, het fiscale kader herzien – bijvoorbeeld door het verlaagd btw-tarief van 6 % uit te breiden naar alle nieuwbouw – en innovatie in bouwmethodes stimuleren.

De crisis in de nieuwbouw is geen noodlot.
Er is nood aan een mobilisatie van alle betrokken actoren – overheden, promotoren, banken en burgers – om de spelregels te herdenken, procedures te versnellen en innovatie te ondersteunen. Nieuwbouw herlanceren betekent toegang tot wonen garanderen, de huurprijzen onder controle houden en de energietransitie van het land doen slagen.