Fiscale revolutie: wat de programmawet verandert voor eigenaars

België beleeft een ware revolutie in de vastgoedfiscaliteit, met een lawine aan nieuwigheden die de aankoop, renovatie en het energiebeheer van vastgoed hertekenen. Recent goedgekeurd in de Kamer en versterkt door nieuwe regionale maatregelen, herschikken deze hervormingen het financiële plaatje voor eigenaars, investeerders en kandidaat-kopers.

Btw, registratierechten, fiscaliteit: veranderingen die ertoe doen

1. 6% btw op afbraak en heropbouw: hervorming en nieuwe regels
Goed nieuws voor kandidaat-bouwers: het verlaagde btw-tarief van 6% op afbraak- en heropbouwprojecten, oorspronkelijk bedoeld als tijdelijke maatregel, is nu definitief verankerd in het programmawet. Ook ‘sleutel-op-de-deur’-projecten komen in aanmerking. Maar het voordeel wordt strikter: enkel eigen en enige woningen van maximaal 175 m² (voorheen 200 m²) komen in aanmerking. Projecten met een zwembad, sauna of tennisveld blijven uitgesloten.
“De uitbreiding van het verlaagde btw-tarief is een stap in de goede richting naar betaalbare en duurzamere woningen in België,” luidt het in een sectorrapport.

2. Einde van het verlaagd btw-tarief voor gas- en stookolieketels
Dit is de maatregel die vooral in Wallonië op weerstand stuit: het btw-tarief voor de installatie van gas- en stookolieketels stijgt van 6% naar 21% vanaf 1 juli 2025. Enkel ecologische alternatieven zoals warmtepompen blijven genieten van het 6%-tarief, en dat tot 2029. Deze maatregel is bedoeld om de energietransitie te versnellen, al treft ze veel huishoudens die nog afhankelijk zijn van stookolie.
Politieke stemmen noemen het een “asociale” maatregel, omdat meer dan een half miljoen Waalse gezinnen getroffen zouden worden. Concrete sociale compensaties zijn voorlopig nog niet aangekondigd.

3. Historische verlaging van de registratierechten in Wallonië
Een andere ingrijpende wijziging, hoewel al enkele maanden van kracht: sinds januari 2025 bedraagt het tarief van de registratierechten voor de aankoop van een eigen en enige woning in Wallonië nog slechts 3%, tegenover 12,5% voordien. Deze sterke maatregel van de Waalse regering vervangt een reeks bestaande regimes en wil vooral jonge kopers helpen bij hun toegang tot eigendom. De wooncheques en de abattements worden afgeschaft: het is dus een duidelijker systeem, maar strikt voorbehouden aan de hoofdverblijfplaats.

In Vlaanderen geldt sinds januari 2022 al een tarief van 3% voor de aankoop van een enige en eigen woning (en zelfs 1% bij ingrijpende energetische renovatie). De abattements en de woonbonus zijn ook daar afgeschaft, wat Vlaanderen tot een voorloper maakt in deze hervorming.

4. Afschaffing van de aftrekbaarheid van intresten op leningen (behalve hoofdverblijfplaats)
Een zware klap voor investeringen in vastgoed: de aftrekbaarheid van intresten op leningen voor andere eigendommen dan de hoofdverblijfplaats (zoals tweede verblijven of investeringsvastgoed) wordt afgeschaft. De maatregel treft zowel nieuwe leningen als bestaande kredieten vanaf het aanslagjaar 2025, en heeft dus een retroactieve impact op de strategie van vele investeerders.

5. Groene fiscaliteit en strijd tegen misbruik worden versterkt
De regering gaat verder in de richting van een groene fiscaliteit: het verlaagd btw-tarief op warmtepompen blijft behouden, fossiele energiebronnen worden zwaarder belast, en de controles op “share deals” worden verscherpt. Meerwaarden op aandelen, obligaties en cryptomunten worden voortaan belast aan 10%, boven een vrijstelling van 10.000 euro. Al deze maatregelen moeten bijdragen aan een duurzamer vastgoedlandschap.