Kustvastgoed vindt opnieuw kopers, maar tegen lagere prijzen

Na drie jaar van dalende activiteit noteert de vastgoedmarkt aan de Belgische kust eindelijk opnieuw positieve signalen. Tijdens de eerste helft van 2025 werden er bijna 13 procent meer appartementen verkocht dan in dezelfde periode vorig jaar. Dat blijkt uit de jongste Kustbarometer van de Federatie van het Notariaat (Fednot). De opleving komt na jaren van terugval, maar opvallend genoeg gebeurt die tegen dalende prijzen.

Van vakantiehype naar afkoeling

De coronajaren 2020 en 2021 zorgden voor een ware stormloop op kustappartementen. Met gesloten grenzen en onzekerheid over reizen naar het buitenland, zetten duizenden gezinnen hun zinnen op een tweede verblijf in eigen land. Die “vastgoedtsunami” stuwde het aantal transacties en prijzen ongezien hoog. Maar de nasleep was zwaar: in 2022 zakte de verkoop met bijna 15 procent, in 2023 zelfs met 23 procent. Ook 2024 kende nog een daling (-6 procent).

2025 luidt echter een ommekeer in. In zowat alle kustgemeenten nam de verkoop toe, met uitschieters in De Panne (+29,4%) en Zeebrugge (+24,5%). Zelfs in het exclusieve Knokke-Heist wisselden 12,5 procent meer appartementen van eigenaar. Alleen in Koksijde bleef de markt zo goed als stabiel.

Prijzen onder druk

Waar stijgende verkoopaantallen meestal ook hogere prijzen met zich meebrengen, is dat dit keer anders. Het gemiddelde kustappartement werd in de eerste jaarhelft verkocht voor 306.813 euro, een daling van 7,6 procent tegenover 2024. Voor een appartement op de dijk betaalde men gemiddeld 370.683 euro, zelfs 13,2 procent minder dan een jaar eerder.

De verschillen per gemeente zijn groot: in Westende kost een flat gemiddeld nog geen 200.000 euro, terwijl in Knokke-Heist de prijzen oplopen tot bijna 700.000 euro. Nieuwpoort kende de scherpste terugval (-20,8%), terwijl in Zeebrugge de prijzen net met ruim 9 procent stegen.

Volgens notaris Bart van Opstal, woordvoerder van Notaris.be, vraagt de prijsdaling nuance. “De voorbije twee jaar kenden we sterke prijsstijgingen. Bovendien speelt er een seizoenseffect: luxueuze appartementen worden vaker in het tweede semester verkocht, wat de gemiddelden later dit jaar waarschijnlijk nog opwaarts zal bijstellen.”

Nieuwbouw steeds schaarser – en duurder

Een opvallende trend is de sterke terugval van nieuwbouw in de transacties. Terwijl nieuwbouw in 2019 nog goed was voor bijna 17 procent van de markt, zakte dat aandeel in de eerste helft van 2025 naar amper 5,6 procent. Oorzaak: beperkt aanbod én stijgende bouw- en grondkosten.

Wie vandaag toch een nieuwbouwappartement wil aanschaffen, betaalt gemiddeld 450.927 euro, goed voor een prijsstijging van 13,4 procent ten opzichte van vorig jaar. In regio’s zoals Knokke liggen nieuwbouwprijzen zelfs lager dan bepaalde bestaande appartementen, omdat de nieuwbouwprojecten vaak minder gegeerd gelegen zijn.

Wie koopt er aan zee?

Het profiel van de koper blijft duidelijk Vlaams. Bijna 90 procent van de transacties komt op naam van Vlamingen. Brusselaars (2,6%) en Walen (5,1%) spelen nog amper een rol, en ook het aandeel buitenlandse kopers is gering (2,7%).

Qua leeftijd springen vooral de vijftigers eruit (26,7%), gevolgd door veertigers en zestigers (elk rond de 23%). Van Opstal ziet daar een duidelijke logica in: “Deze groep heeft vaak al een woning die in waarde steeg en wil een tweede verblijf, aanvankelijk voor weekends, later met het oog op pensioen. Ze kiezen vaker voor ruimere flats met twee slaapkamers.”

Opvallend is dat twee derde van de kopers niet uit de kustregio zelf komt. Wie een appartement koopt aan zee, woont meestal in het binnenland – vooral in West- en Oost-Vlaanderen en Vlaams-Brabant.

Vooruitzichten: stabilisering in zicht

Hoewel de prijzen in de eerste jaarhelft duidelijk zijn afgekoeld, verwachten notarissen geen blijvende daling. “Na een goede zomer is de kans groot dat het jaargemiddelde opnieuw dichter zal liggen bij de prijzen van de voorbije jaren,” aldus Van Opstal. Ook vastgoedplatformen melden dat vraagprijzen opnieuw stijgen, een teken dat het keerpunt mogelijk al in zicht is.

Wat wel verandert, is de dynamiek tussen koper en verkoper. Tijdens de coronajaren konden eigenaars bijna om het even welke prijs vragen. Vandaag is de koper weer aan zet, onderhandelt hij sterker en durft hij ook afwachten. Toch blijft de kust voor velen onweerstaanbaar: niet alleen om te genieten van zon, zee en strand, maar ook als investering op lange termijn.

1.     Knokke = 696.405 euro (-11,7%)

2.     Heist = 456.954 euro (-4,4%)

3.     Oostduinkerke = 346.341 euro (+1,6%)

4.     De Haan = 270.297 euro (+/-)

5.     Koksijde = 265.999 euro (+8,4%)

6.     Oostende = 259.308 euro (-4,3%)

7.     Bredene = 258.450 euro (-4,9%)

8.     Nieuwpoort = 248.145 euro (-20,8%)

9.     Zeebrugge = 241.591 euro (+9,1%)

10.  Blankenberge = 239.739 euro (-0,9%)

11.  Wenduine = 234.663 euro (+/-)

12.  Middelkerke = 223.408 euro (+0,7%)

13.  De Panne = 205.099 euro (+1,6%)

14.  Westende = 198.445 euro (-5,8%)