Brussel: verhuurders halen een nettohuurinkomen van 50 tot 60%

In Brussel, waar bijna twee op de drie huishoudens huurders zijn, neemt de huisvestingskost een steeds groter deel van het gezinsbudget in beslag. Een studie van de ULB, gepubliceerd in augustus 2025, zet verschillende clichés over de inkomsten en lasten van verhuurders in de hoofdstad op losse schroeven.

Huurprijzen: een steeds zwaardere last op de budgetten

Tussen 2010 en 2020 zijn de Brusselse huurprijzen 20% sneller gestegen dan de inflatie – een toename die de financiële speelruimte van huurders, vooral de meest kwetsbare, sterk inperkt. Vandaag gaat 45% van het budget van de armste kwart van de huishoudens naar de huur. Velen moeten daardoor andere essentiële uitgaven schrappen om zich te kunnen huisvesten.

Onderhoudskosten veel lager dan de fiscale theorie

Tot nu toe ging de Belgische vastgoedfiscaliteit ervan uit dat 40% van de huurinkomsten de onderhouds- en herstellingskosten dekte. Maar volgens het onderzoek onder leiding van Margot Dior Peelman en Hugo Périlleux (ULB) ligt de realiteit anders: verhuurders schatten deze kosten op gemiddeld slechts 10% van de huur – zelfs de gespecialiseerde literatuur noemt maximaal 20%. Dit grote verschil stelt de legitimiteit van de fiscale aftrekken en de berekening van het belastbaar netto-inkomen van verhuurders in vraag.

Nettohuurinkomen van 50 tot 60%… en heel weinig beheer

Logisch gevolg: in een context waarin het merendeel van de huurwoningen oud en vaak al afbetaald is, bereikt het nettohuurinkomen 50 tot 60% van de ontvangen huur. Dit niveau ligt veel hoger dan de traditionele schattingen en maakt van verhuur in Brussel een bijzonder rendabele belegging. De studie benadrukt bovendien dat het beheer gemiddeld nauwelijks 4 uur per maand per pand vraagt – wat overeenkomt met een “fictief loon” ruim boven het Brusselse gemiddelde.

Huurregulering: de hervorming van 2025

Als reactie hierop heeft het Brussels Gewest in 2025 zijn instrumenten versterkt. Sinds 1 mei 2025 zijn referentiehuren verplicht in elk huurcontract. Elke huur die deze referentie met meer dan 20% overschrijdt zonder specifieke rechtvaardiging, wordt als misbruik beschouwd. Huurders en verhuurders kunnen een herziening aanvragen bij de Paritaire Huurcommissie of bij de vrederechter.

Verder onderzoek nodig

De auteurs van de ULB-studie benadrukken het exploratieve karakter van hun werk, dat gebaseerd is op een beperkte steekproef, maar moedigen aan om dit soort onderzoek te herhalen. Zo kan het debat over huurregulering en de hervorming van de vastgoedfiscaliteit verder gevoed worden.

Kortom: in tegenstelling tot de gangbare opvattingen en de fiscale doctrine ligt het nettohuurinkomen van verhuurders in Brussel vandaag tussen 50 en 60% van de huur, terwijl de werkelijke onderhoudskosten zwaar worden overschat door de fiscus. Een kwestie van transparantie die het debat over huurcontrole en vastgoedfiscaliteit in de hoofdstad aanwakkert.