Huurmarkt koelt af, maar regionale verschillen worden scherper

Na jaren van forse prijsstijgingen lijkt de Belgische huurmarkt in rustiger vaarwater terecht te komen. Uit de recentste cijfers van de makelaarsfederaties CIB (Vlaanderen en Brussel) en Federia (Wallonië) blijkt dat de gemiddelde huurprijzen minder sterk klimmen dan de voorbije jaren. Toch blijft de vraag naar betaalbare woningen groot, waardoor de druk op de markt nergens verdwenen is.

Vlaanderen: stijging volgt meer de inflatie

In Vlaanderen steeg de gemiddelde huurprijs in de eerste jaarhelft van 2025 met 1,8%, een veel gematigder tempo dan de spectaculaire +6% in 2023–2024. Vooral appartementen (70% van de verhuurmarkt) vertonen een beperkte groei van +1,4%, de kleinste stijging sinds 2021. Een appartement kost nu gemiddeld 893 euro, een rijhuis 1.014 euro.

Hoewel de schaarste aan woningen blijft, speelt mee dat verhuurders vaak stabiliteit belangrijker vinden dan de hoogst haalbare huurprijs: liever een huurder die altijd betaalt, dan leegstand of wanbetaling.

Regionale verschillen in Vlaanderen:

• Vlaams-Brabant blijft zonder twijfel de duurste provincie, met gemiddelde prijzen boven de 1.100 euro. Vooral de Vlaamse Rand rond Brussel en steden als Leuven duwen het gemiddelde omhoog.
• Antwerpen volgt met bijna 1.000 euro. Vooral in Mechelen is de grens van 1.000 euro intussen doorbroken.
• West-Vlaanderen is veruit de goedkoopste provincie: minder dan 850 euro voor een appartement.

De oorzaak van de afkoeling ligt volgens CIB vooral bij de lagere inflatie en gestabiliseerde rentevoeten. Door eerdere rentestijgingen investeerden projectontwikkelaars minder in nieuwbouwappartementen, waardoor er minder dure nieuwbouw op de huurmarkt verscheen. Dat temperde de prijsdruk.

Brussel: overal boven 1.000 euro, maar groei zwakt af

De huurmarkt in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest blijft een geval apart. Voor het eerst kost een huurwoning in elke Brusselse gemeente gemiddeld meer dan 1.000 euro per maand. Zelfs gemeenten als Anderlecht, Jette en Ganshoren – traditioneel goedkoper – zijn over die grens gegaan.

• Sint-Pieters-Woluwe blijft de duurste gemeente met een gemiddelde van 1.483 euro.
• Voor een éénslaapkamerappartement betaalt men gemiddeld 1.082 euro, terwijl een twee-slaapkamerappartement richting 1.500 euro gaat.

Toch vlakt de stijging af: in de eerste jaarhelft van 2025 bedroeg de groei +3,4%, terwijl dat in 2024 nog +4,4% was en in 2023 zelfs +8%.

CIB waarschuwt wel dat er een seizoenseffect speelt: traditioneel zijn de stijgingen in het voorjaar gematigder, waarna de prijzen in de tweede jaarhelft opnieuw kunnen aantrekken.

Wallonië: een sterke inhaalbeweging

Het meest opvallend is dit jaar de situatie in Wallonië. Daar stegen de huurprijzen in de eerste zes maanden van 2025 met maar liefst 6,2% – drie keer zoveel als in Vlaanderen of Brussel. Ondanks die snelle groei blijft het gemiddelde huurpeil er lager dan in de andere gewesten, met 879 euro per maand.

Het is de hoogste waarde sinds de oprichting van de barometer van Federia in 2018. Vooral Waals-Brabant kent sterke stijgingen (+8,4%), met als symbolische mijlpaal: Waver is de eerste Waalse provinciehoofdstad die de kaap van 1.000 euro gemiddeld overschrijdt.

Volgens Federia gaat het om een inhaalbeweging: jarenlang bleven Waalse prijzen achter bij die in Vlaanderen en Brussel, maar de kloof wordt kleiner.

Een bijkomende factor is dat de registratierechten in Wallonië recent verlaagd werden naar 3% voor kopers, waardoor sommige huurders overstapten naar kopen. Dit drukt de vraag op de markt, maar de schaarste op de huurmarkt blijft, waardoor de prijzen verder stijgen.

Gezamenlijke conclusie: krapte blijft bepalend

Hoewel de snelheid van de prijsstijging afneemt, blijft de tendens sinds 2018 hetzelfde: huurprijzen stijgen structureel sneller dan de levensduurte. Zowel in Vlaanderen als Brussel en Wallonië zorgt het beperkte aanbod voor blijvende druk op de markt.

• Vlaanderen: stabiele markt, prijzen volgen meer de inflatie.
• Brussel: overal boven 1.000 euro, maar stijging vlakt af.
• Wallonië: sterkste toename, duidelijk een inhaalbeweging, vooral in Waals-Brabant.

Voor huurders betekent dit dat betaalbare woningen steeds schaarser worden, terwijl verhuurders vooral stabiliteit en zekerheid zoeken.