Inclusio: strenge EPC-eisen bedreigen het sociaal vastgoed in Brussel

Zonder financiële steun van de overheid is het economisch onmogelijk om oude Brusselse gebouwen energetisch te renoveren zodat ze voldoen aan de EPC-eisen van de ordonnantie van 7 maart 2024, en tegelijk betaalbare huurprijzen te behouden. Dat stelt Inclusio, een Gereglementeerde Openbare Vastgoedvennootschap (GOV), die actief is in het segment van betaalbare huurwoningen. Het gaat zowel om appartementen als eengezinswoningen die de vennootschap verhuurt aan sociale verhuurkantoren, gemeenten en OCMW’s.

“De renovatiepremies zijn afgeschaft in Brussel, het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zit al 15 maanden zonder regering en de kas is leeg”, constateert Lionel Van Rillaer, CEO van Inclusio. Volgens hem is de enige uitweg voor bepaalde gebouwen nu de verkoop aan een investeerder die een energetische renovatie uitvoert (zonder subsidies) en vervolgens de huurprijzen fors verhoogt om zijn investering terug te verdienen. “Daarmee verdwijnt het sociale karakter van deze gebouwen”, voegt hij eraan toe.

Renovatiewerken en EPC-scores

Inclusio verkocht eind juli 2025 een gebouw in 1000 Brussel. “Het gebouw telt 18 kamers, 18 studio’s en gemeenschappelijke delen. Sinds 2020 werd het beheerd door Inclusio in samenwerking met het Sociaal Studentenverhuurkantoor, en bood het onderdak aan 36 studenten met beperkte financiële middelen. Bij de aankoop in 2020 hadden alle studio’s een EPC-score G. We hebben tal van werken uitgevoerd: nieuwe buitenschrijnwerken op het gelijkvloers, vervanging van elektrische radiatoren door een hydraulisch systeem met een condensatieketel, een nieuw goed geïsoleerd dak, en de installatie van zonnepanelen”, aldus Van Rillaer.

Na al deze werken gingen de EPC-scores gemiddeld naar F, ondanks een daling van bijna 50% van het verbruik volgens de EPC-certificaten. “Verschillende studies tonen al jaren aan dat er een groot verschil bestaat tussen het theoretische EPC-verbruik en het reële verbruik. In dit geval tonen de certificaten F, terwijl de reële meterstanden van Sibelga overeenkomen met een score C”, legt de CEO uit.

“De EPC-certificering weerspiegelt voor ons niet de realiteit. Extra dure werken om de score verder te verbeteren waren economisch onmogelijk, aangezien we de huur niet konden verhogen. Daarom moesten we het gebouw verkopen aan een privé-investeerder die de werken zal uitvoeren, maar de huurprijzen aanzienlijk zal opdrijven. Het sociale karakter van dit gebouw verdwijnt dus binnenkort.”

Strenge sancties

De vraag rijst: wat is het probleem als het werkelijke verbruik en de energiefactuur van de huurders redelijk zijn? “De Brusselse wetgever keurde op 7 maart 2024 een buitengewoon strenge ordonnantie goed: gebouwen die tegen 2033 geen EPC-score E en tegen 2044 geen score D halen, riskeren een boete van 2,5 € per kWh/jaar afwijking. Voor dit gebouw komt dat neer op boetes die overeenstemmen met maar liefst drie jaar huur.”

Volgens Inclusio zijn de kosten om de opgelegde EPC-scores te halen totaal buiten proportie met de huuropbrengsten die sociale verhuurkantoren betalen. Daarom koos de vennootschap voor verkoop.

Oplossingen mogelijk op alle niveaus

“Alle bestuursniveaus van onze institutionele lasagne hebben sleutels om dit probleem aan te pakken”, zegt Van Rillaer. Hij schuift verschillende pistes naar voren:

• op Europees niveau: leningen met verlaagd tarief via de Europese Investeringsbank en afschaffing van de de minimis-regel (plafond van 300.000 € subsidies per vennootschap over 3 boekjaren, te laag voor grote renovatieprojecten);
• op federaal niveau: verlaging van de btw naar 0% voor renovaties van woningen die aan sociale verhuurkantoren worden verhuurd;
• op Brussels niveau: de EPC-methodologie aanpassen zodat de theoretische scores beter overeenkomen met het werkelijke verbruik, sneller stedenbouwkundige vergunningen afleveren, renovatiepremies herinvoeren en de huren die sociale verhuurkantoren betalen moduleren op basis van de energetische prestaties.

Momenteel telt de Brusselse sociale woningvoorraad ongeveer 42.000 woningen, waarvan 4.000 wachten op renovatie. Daar komen nog 8.000 woningen via sociale verhuurkantoren bij. “Zonder snelle en krachtige reactie van de overheid staat de huisvestingscrisis in Brussel (met 60.000 gezinnen op de wachtlijst voor een sociale woning) nog maar aan het begin”, besluit Van Rillaer.