Dure nieuwbouw blijkt toch motor voor betaalbaar wonen

Terwijl vaak wordt beweerd dat dure nieuwbouwprojecten de wooncrisis verergeren, wijst nieuw onderzoek van het Itinera Institute erop dat dergelijke projecten juist een sleutelrol kunnen spelen in het betaalbaar houden van wonen.

Het mechanisme achter die redenering heet de verhuisketen: wanneer mensen een nieuwe woning betrekken, komt hun vorige woning vrij. Dat zet op zijn beurt een reeks verhuisbewegingen in gang, waardoor ook betaalbare woningen beschikbaar komen in andere segmenten van de markt.

“De bouw van 100 nieuwe woningen maakt elders méér dan 100 bestaande woningen vrij, waarvan een aanzienlijk deel bereikbaar is voor lagere inkomens,” schrijven onderzoekers Johan Albrecht, Odile De Vos en Annelies Van Maele. “Bij een lagere nieuwbouwproductie vallen die verhuisketens grotendeels weg, met negatieve gevolgen voor de betaalbaarheid.”

Europese context

De studie verschijnt op een moment dat de Europese Commissie waarschuwt voor een escalerende wooncrisis. Zij pleit voor 270 miljard euro per jaar aan investeringen in betaalbare en sociale woningen. België hinkt volgens het European Committee on Social Rights achterop: zo staan er naar schatting 280.000 huishoudens op de wachtlijst voor een sociale woning, waarvan meer dan 50.000 in Brussel alleen.

In Vlaanderen leven bovendien minstens 93.000 gezinnen in woningen met ernstige gezondheidsrisico’s. “Deze gezinnen kiezen niet voor slechte woningen, maar vinden gewoonweg geen betaalbare alternatieven,” aldus het rapport

Kritiek en tegenkritiek

Critici benadrukken vaak dat nieuwbouw vooral in dure segmenten plaatsvindt, waardoor prijzen juist zouden stijgen. Toch tonen internationale studies uit onder meer Nederland, de VS, Duitsland en Finland aan dat dure nieuwbouw wel degelijk betaalbare woningen vrijmaakt.

Zo becijferde het Nederlandse CBS dat 64.000 nieuwbouwwoningen in 2019 in totaal 157.000 verhuizingen op gang brachten. In de VS bleek dat de bouw van 100 dure appartementen 45 tot 70 woningen vrijmaakt in buurten met inkomens onder de mediaan. En in Duitsland leidt elke nieuwbouwunit gemiddeld tot 4,75 verhuisbewegingen binnen het eerste jaar.

Geen mirakeloplossing

Toch waarschuwen de auteurs dat private nieuwbouw niet zaligmakend is. “Private nieuwbouw is geen mirakeloplossing, maar wel een onmisbaar onderdeel van een bredere beleidsmix,” aldus Albrecht. “Zonder voldoende nieuwbouw stijgen prijzen sterker, en wordt een inclusief huisvestingsbeleid alleen maar duurder.”

Itinera pleit daarom voor een doordachte mix van publieke én private woningbouw, met bijzondere aandacht voor betaalbare huurwoningen. Alleen zo kan België tegemoetkomen aan de groeiende woonnood.