De vastgoedmarkt in Dubaï hapert: wat betekent dit voor investeerders?

Na enkele jaren van euforie vertoont de vastgoedmarkt in Dubaï tekenen van afkoeling. In buurten zoals Jumeirah Village Circle (JVC), in het zuiden van de stad, schieten de nieuwbouwprojecten als paddenstoelen uit de grond, maar vinden de appartementen nauwelijks huurders. Rondom de nieuwe torens van Bloom Properties of Binghatti staan zo’n 3 000 woningen — voornamelijk twee-kamerappartementen — te wachten op huurders.

Het einde van een speculatief gouden tijdperk

Jarenlang trok Dubaï talloze investeerders aan, gelokt door rendementen van twee cijfers, soms tot 12 % per jaar. Maar de snelle prijsstijging en de vermenigvuldiging van projecten geven niet langer zulke hoge rendementen meer. De waarschuwingssignalen zijn talrijk op sociale media.
Volgens de analisten van Fitch Ratings zullen tegen 2026 bijna 120 000 nieuwe woningen worden opgeleverd, tegenover 90 000 in 2025 en slechts 30 000 in 2024. Dat betekent een aanbodstijging van record-niveau (+16 %) — veel hoger dan de gepeilde demografische groei van 5 %. Fitch voorziet een prijs­correctie « van minder dan 15 % » tegen eind 2026, na een sprong van 60 % tussen 2022 en 2025.
« Wat we de voorbije drie jaar hebben meegemaakt, was waanzinnig », vat Inga Brykulska samen, makelaar bij Driven Properties. « Vandaag onderhandelen kopers opnieuw. We keren terug naar een gezonde, meer evenwichtige markt. »

Transacties stijgen, maar met grote verschillen

Het totale aantal verkopen blijft hoog: 125 000 transacties in het eerste semester van 2025, een stijging van 26 % ten opzichte van een jaar eerder, volgens het Dubai Land Department. Maar niet alle zones vertonen hetzelfde beeld. In sommige perifere wijken zoals JVC of Sobha Hartland stagneert de verkoop terwijl de projecten verder blijven stijgen.
De projectontwikkelaars hebben bovendien de herverkoopvoorwaarden voor woningen in aanbouw aangescherpt: voortaan wordt 50 % van het logement betaald vóór elke overdracht, om korte-termijn speculatie te ontmoedigen. « Een jaar geleden wisselden sommige appartementen op plan twee of drie keer van eigenaar vóór oplevering », legt Maxence Loose uit, oprichter van Dubai Immo. « Vandaag is dit risicovoller geworden. »

Het luxe-segment weerstaat de storm

Het segment van ultra-luxe blijft wel groeien. Dubaï blijft een aantrekkingspool voor kapitaalkrachtige klanten: meer dan 3 000 Britse miljonairs vestigden zich er in 2025. Grote projectontwikkelaars zoals Emaar Properties – gesteund door de overheid – blijven verkopen alsof de voorraad op is. « Wanneer een Emaar-programma verschijnt, dan breekt het gevecht los om een lot te bemachtigen », vertelt Ingrid Carretero Diz, makelaar bij Phoenix Homes.
Daarentegen worstelen nieuwere of minder bekende ontwikkelaars om hun woningen te verkopen. De markt, jarenlang gevoed door speculatie en razende groei, lijkt in een fase van sanering terecht te komen. De vastgoedwaanzin van Dubaï maakt plaats voor een meer selectieve realiteit: alleen solide projecten en lange-termijn investeerders zullen hun stek behouden.