Belgisch vastgoed verliest zijn rol als bescherming tegen inflatie

Lange tijd werd vastgoed beschouwd als een bescherming tegen prijsstijgingen, maar het Belgische vastgoed heeft de afgelopen vijf jaar zijn traditionele rol als schild tegen inflatie niet kunnen waarmaken. Volgens cijfers van de Federatie van het Notariaat (Fednot) hebben de nominale vastgoedprijzen het tempo van de hoge inflatie niet gevolgd, waardoor de reële waarde van de panden is aangetast.

Tussen 2020 en 2025 bedroeg de gecumuleerde inflatie 23,3%. Dat blijkt uit een dossier van L’Echo. In dezelfde periode steeg de gemiddelde prijs van huizen slechts met 17,3%, terwijl de prijs van appartementen maar met 9,6% toenam. In reële termen betekent dit een daling van 6% voor huizen en 13,7% voor appartementen. Deze trend wordt waargenomen in alle gewesten en provincies, bevestigt Fednot.
“Dit hebben we nog nooit meegemaakt”, erkent Philippe Ledent, econoom bij ING België. Étienne de Callataÿ, medeoprichter van Orcadia Asset Management, bevestigt de uitzonderlijke aard van het fenomeen en herinnert eraan dat vastgoed historisch gezien, volgens de studie Triumph of the Optimists: 101 Years of Global Investment Returns, op lange termijn doorgaans beter presteert dan inflatie.

Crises en rente: de oorzaken van een ontregeling

Verschillende factoren verklaren deze ongeziene omkering: de pandemie, de energiecrisis, de oorlog in Oekraïne en de scherpe stijging van de rentevoeten hebben de economische evenwichten diep verstoord.
“We zagen eerst een sterke stijging van de vastgoedprijzen in 2021-2022, gevolgd door een inflatie-explosie en een plotse rentestijging”, legt Philippe Ledent uit in L’Echo. De gezinsinkomens, die pas later stegen dankzij de automatische loonindexering, konden de vastgoedvraag niet bijbenen.
Toch verbergen de gemiddelden grote verschillen. Gerenoveerde of energiezuinige woningen hebben beter standgehouden en volgen in sommige gevallen nog steeds het inflatietempo, merkt notaris Renaud Grégoire op.

Terug naar evenwicht?

Experts tonen zich vandaag optimistischer. Nu de inflatie stabiliseert en de rentevoeten geleidelijk normaliseren, zou de vastgoedmarkt haar natuurlijke dynamiek moeten herwinnen.
“Het evenwicht waarbij de prijzen iets sneller stijgen dan de inflatie zal zich herstellen”, schat Philippe Ledent in. Hij benadrukt dat op lange termijn de gezinsinkomens doorgaans sneller groeien dan de consumptieprijzen.
Étienne de Callataÿ sluit zich daarbij aan, maar benadrukt het belang van meer diversificatie. “Het verschil zal zich herstellen, vooral voor investeerders met een bredere vastgoedportefeuille. Maar vastgoed blijft vaak geografisch geconcentreerd, wat de veerkracht tegenover conjunctuurschokken beperkt.”